Ответственность за нерегистрацию договора аренды

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

Дата размещения статьи: 26.11.2015

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придает значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов.

Учитывая все разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передается такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 N 13 было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет ее недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 N 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаем должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики.

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошел государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключенными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключенным).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу N А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдается им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у нее отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтвержден, понесенные расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу N А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключенным и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен на неопределенный срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу N А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, может стать формальным.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

• — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• — Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
• — Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
• — Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
• — В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Обоснование вывода

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен. По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 № Ф05-3133/16, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 № Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 2-4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)).

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

Конференция ЮрКлуба

Если договор аренды незарегистрирован: пос.

reywal 26 Ноя 2007

barinskey 26 Ноя 2007

negus 26 Ноя 2007

Чем может грозить сторонам, помимо его расторжения сторонами?

О каком расторжении идет речь, если договор не заключен (ст. 651 ГК)?

Каковы вообще последствия этого?

Ст.ст. 164, 167, 168 ГК
Сообщение отредактировал negus: 26 Ноябрь 2007 — 17:06

Billy 26 Ноя 2007

Каковы вообще последствия этого? Чем может грозить сторонам, помимо его расторжения сторонами?

Коллеги, несомненно, правы.
Но учтите, что арбитражная практика лишила арендатора, фактически пользующегося имуществом, права в случае спора с арендодателем ссылаться на отсутствие регистрации, т.к. зарегить такой договор должен сам арендатор (как заинтересованное лицо), если договором не установлено иное.

barinskey 26 Ноя 2007

зарегить такой договор должен сам арендатор

Вот это откуда? Есть практика, обязывающая арендатора это делать?
А как насчет п.1 ст.26 122-ФЗ: С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Billy 26 Ноя 2007

Есть практика, обязывающая арендатора это делать?

Полно в ГАРАНТЕ.

А как насчет п.1 ст.26 122-ФЗ: С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Да, да одной из сторон. Но если одна из сторон договора аренды обратилась в суд и ссылается на это (отсутствие регистрации) в обоснование своих требований, то суды не принимают довод. Плюс: в постановлениях ГАРАНТА на это ссылаются только арендаторы

Pastic 26 Ноя 2007

Но если одна из сторон договора аренды обратилась в суд и ссылается на это (отсутствие регистрации) в обоснование своих требований, то суды не принимают довод

Хоть одно дайте такое постановление.

reywal 26 Ноя 2007

kuropatka 26 Ноя 2007

а в самом договоре указано, что он вступает в силу с даты, более поздней

На заборе тоже написано.

я считаю, что датой договора будет дата его заключения

Если сторонам угодно заключить договор сейчас, а права и обязанности чтобы он порождал позже — пусть балуются со сроком аренды.

barinskey 26 Ноя 2007

дата заключения договора — одна

В смысле — дата подписания одна, так?
Мы же говорим о договоре. который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

reywal 26 Ноя 2007

В смысле — дата подписания одна, так?
Мы же говорим о договоре. который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Так. Но другая сторона считает, что если они оговорили в договоре, что договор вступает в силу позже, нежели сама дата его подписания, то начала срока договора будет исчисляться датой вступления его в силу.
А если считать с даты вступления в силу, то договор не подлежит гос. регистрации, так как срок его получается меньше 1 года.
Как здесь поступить? Согласиться с этой стороной и надеятся. что пронесет и потом никто не проверит и в суд не подаст?

reywal 27 Ноя 2007

Billy 27 Ноя 2007

Хоть одно дайте такое постановление.

Да полно. Я не хочу место занимать в постах постановлениями о взыскании неосновательного обогащения с «арендаторов», которые ссылались на отсутствие регистрации договоров. Я это имею в виду.

Но другая сторона считает, что если они оговорили в договоре, что договор вступает в силу позже, нежели сама дата его подписания, то начала срока договора будет исчисляться датой вступления его в силу.

А они оговорили в договоре что именно?

Если сторонам угодно заключить договор сейчас, а права и обязанности чтобы он порождал позже — пусть балуются со сроком аренды.

Как понять? Договор вступает в силу не с момента регистрации, он считается заключенным с мемонта регистрации, а вступает в силу с момента подписания либо с момента, который указан в договоре. Если договор зарегистрирован позднее, чем подписан, то это не влияет на срок вступления его в силу. Он лишь считается заключенным с момента регистрации, а срок исполнения обязательств по ЗАКЛЮЧЕННОМУ договору устанавливается условиями договора и от государственной регистрации не зависит.

Добавлено в [mergetime]1196158422[/mergetime]

Кто тут будет признавать договор недействиетльным, если отношения по нему продолжаются и стороны довольны друг другом? Вообще, какие цели преследует регистрация договоров на срок более года — налоговые?

Причем тут налоги? ДОговор, заключенный на срок не менее года подлежит государственной реги страции и считается заключенным с момента такой регистрации. Месяц назад Вы подписали договор, который вступает в силу с момента подписания, то есть обязательства сторон возникли месяц назад, а сегодня зарегистрировали договор. Это значит, что вчера Вы еще не имели возможности требовать другой стороны нести ответственность за неисполнение обязательств месячной давности, а сегодня такую возможность Вы приобрели. ФЗ «О государственнйо регистрации» не препятствует обратиться с заявлением о государственной регистрации договора даже после окончания срока аренды. И дело не в том, что так уже делалось не раз, а дело в правовом значении государственной регистрации, как института признания государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Pastic 27 Ноя 2007

Billy 27 Ноя 2007

Ждущий Пастик — это интересно!
Только ничего нового я для Вас не открою. Подобных постановлений достаточно с разными по формулировками одного смысла.
Ну, например, вот это.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 2 октября 2002 года Дело N А43-4629/02-13-162

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Лазаревой А.В., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца — Прокофьева В.А., директора (приказ о назначении от 01.02.1999 N 7/0); Судариковой В.А. по доверенности от 01.10.2002 N 517, от ответчика — Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы (свидетельство о государственной регистрации от 17.05.1994 N 3В-128), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — предпринимателя Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы, г. Заволжье, на решение от 17.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 19.08.2002 по делу N А43-4629/02-13-162 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Соколициной В.П., Войновым С.А., Игнатьевой О.В., Прохоровой Л.В., по иску общества с ограниченной ответственностью «Городецкое учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» к предпринимателю Абдулразагову Чингизу Нисан-оглы о взыскании 16999 рублей, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения и

Общество с ограниченной ответственностью «Городецкое учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» (далее — ООО «Городецкое УПП ВОС») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к предпринимателю Абдулразагову Чингизу Нисан-оглы, г. Заволжье (далее — предприниматель, Абдулразагов Ч.Н.О.), о взыскании долга за арендные платежи за февраль, март, апрель 2002 года — 30000 рублей, пени за просрочку платежа — 13999 рублей 31 копейку, а также о расторжении договора аренды от 29.12.1998 N 21, обязании ответчика освободить занимаемое им помещение, расположенное по адресу: г. Городец, ул. Мелиораторов, 16, и возвратить оборудование.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не выполняет основную обязанность по своевременному внесению арендных платежей, предусмотренную статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием:
— для взыскания этих платежей и применения к нему договорной ответственности в виде пеней;
— а также для расторжения договора аренды и возврата имущества по правилам статей 450 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением по делу от 17.06.2002 исковые требования удовлетворены частично. Ответчик обязан освободить спорное помещение и возвратить истцу оборудование, перечисленное в приложениях N 2 и 3 к договору от 05.12.1997, за исключением двух кассовых аппаратов. Во взыскании суммы долга, пеней и в расторжении договора аренды от 29.12.1998 N 21 отказано. При этом суд указал на то, что между сторонами сложились кондикционные обязательства (ввиду незаключенности договора аренды из-за отсутствия его государственной регистрации), в связи с чем приобретатель обязан в силу статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить в натуре потерпевшему имущество, составляющее неосновательное обогащение.
При отсутствии договорных отношений между контрагентами, договорная ответственность не применяется (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Долг по оплате за пользование имуществом судом признан погашенным.
Апелляционная инстанция постановлением от 19.08.2002 оставила решение суда без изменения по тем же основаниям.
Предприниматель Абдулразагов Ч.Н.О. считает состоявшиеся судебные акты незаконными, настаивает на их отмене и принятии нового решения.
Заявитель жалобы полагает, что судом неправильно применены статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности: при отсутствии договорных отношений по аренде, суд должен был указать и на отсутствие оснований для перечисления арендатором арендных платежей. Поскольку данные денежные средства ответчиком истцу перечислены, именно ООО «Городецкое УПП ВОС» неосновательно обогатилось.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, неправильное указание обеими судебными инстанциями общей суммы, подлежащей взысканию (16999 рублей 31 копейка вместо 43999 рублей — ошибка в сумме арендной платы 3 тысячи, вместо 30 тысяч), также является основанием к пересмотру судебных актов.
Истец отклонил жалобу за необоснованностью.
Кассационная жалоба на судебные акты Арбитражного суда Нижегородской области по данному делу рассмотрена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив документы кассационного производства, третья инстанция не нашла оснований к отмене обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено Арбитражным судом Нижегородской области, 29.12.1998 ООО «Городецкое УПП ВОС» (арендодатель) и предприниматель Абдулразагов Ч.Н.О. подписали договор аренды сроком на один год.
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 627,6 квадратного метра с оборудованием, расположенное по адресу: г. Городец, ул. Мелиораторов, дом 16, — для использования под магазин по продаже продовольственных и промышленных товаров.
Помещение и конкретное имущество переданы предпринимателю по актам приема-передачи согласно приложениям 2 и 3 к договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Поскольку вышеназванный договор контрагентами не был зарегистрирован, суд правомерно пришел к выводу о том, что между сторонами сложились кондикционные обязательства.
Пользование ответчиком имуществом истца без установленных законом или договором оснований является неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено потерпевшему (статья 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод подателя жалобы о том, что он не должен был перечислять арендную плату, так как договор аренды признан незаключенным, в связи с чем неосновательно обогатился именно истец, несостоятелен ввиду фактического пользования имуществом со стороны предпринимателя. В этом случае расчеты между потерпевшим и предпринимателем осуществляются в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцу в удовлетворении иска в этой части отказано. Возникшие разногласия стороны вправе урегулировать в самостоятельном порядке.
Неправильное указание заявленной ко взысканию суммы не является безусловным основанием для отмены судебного акта и может быть исправлено по правилам статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом удовлетворяется его ходатайство об уменьшении размера подлежащей уплате государственной пошлины до 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

решение от 17.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 19.08.2002 по делу N А43-4629/02-13-162 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Судьи
ЛАЗАРЕВА А.В.
ПАВЛОВ В.Ю.

reywal 27 Ноя 2007

laykin, я жду

26 тыщ сообщений на форуме.
с ума сойти!
=)