Обязанности управляющей компании и её ответственность

Когда бездействует управляющая компания…

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

• обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
• разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

• нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
• нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
• нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
• нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
• невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
• нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

За что управляющие организации и ТСЖ ждёт уголовная ответственность

Мы часто пишем об административных наказаниях управляющих организаций/ТСЖ и их должностных лиц за какие-либо нарушения в сфере управления многоквартирными домами. Сегодня мы на примерах расскажем, за что УО и ТСЖ могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

Основные статьи КоАП РФ, по которым наказывают управляющие МКД организации и их должностных лиц, и размер штрафных санкций за каждое из нарушений хорошо знают почти все УО и ТСЖ. Уголовная ответственность для компаний и лиц, работающих в сфере управления многоквартирными домами, наступает реже.

Мы решили сделать обзор видов уголовных преступлений, которые могут совершить УО, ТСЖ и жилищные кооперативы, управляя многоквартирными домами. Уголовная ответственность по УК РФ может наступить как по общим для всех лиц в России основаниям, так и в ситуациях, которые связаны конкретно с деятельностью по управлению домами.

Большинство управляющих организаций знают о таком уголовно наказуемом нарушении, как подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ. Рассмотрим подробнее, за какие ещё преступления в сфере управления многоквартирными домами и по каким статьям могут осудить руководителей и/или сотрудников УО/ТСЖ.

Причинение крупного ущерба или вреда здоровью из-за ненадлежащего исполнения обязанностей

Первая группа уголовных преступлений, за которые нередко наказывают руководителей УО и ТСЖ – причинение тяжкого вреда здоровью или смерти из-за того, что управляющая домом организация ненадлежащим образом выполняла свои обязанности по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Примеров таких ситуаций множество: гибель людей из-за неисправности лифта, обрушения балконной плиты, сход с крыш снега, который не был вовремя убран:

• Руководителя УК в Перми задержали из-за сосульки, убившей младенца
• Директора управляющей компании осудили за гибель четырёх человек

За такие нарушения, если в ситуации сильно пострадали люди, УО/ТСЖ привлекается к уголовной ответственности по ч. 2 ст. 118 УК РФ. Если из-за ненадлежащего выполнения УО/ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту дома кто-то погиб, то судить виновного будут по ч. 2 ст. 109 или ч. 3 ст. 238 УК РФ.

Если УО отключила в квартире электроэнергию, что нанесло крупный ущерб имуществу собственника или всего дома, причинило тяжкий вред здоровью или привело к смерти человека, то виновного в этом осудят по ч.ч. 1, 2 ст. 215.1 УК РФ. Но здесь есть важное условие – суд должен установить, что действия управляющей организации по отключению/ограничению коммунальной услуги были незаконными.

Проникновение в квартиру без разрешения проживающих

Сотрудникам управляющей организации или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в помещения собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Однако УО/ТСЖ не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников. В ином случае законодательство трактует действия сотрудников как незаконное проникновение в жилое помещение против воли проживающих с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 139 УК РФ.

Присвоение имущества собственников или платежей за ЖКУ

Руководители и сотрудники управляющих организаций и ТСЖ также привлекаются к уголовной ответственности за мошенничество. Чаще всего эти преступления связаны с обращением с общим имуществом собственников, его ремонтом и расходованием средств, которые жители многоквартирных домов платят УО за жилищно-коммунальные услуги и капремонт.

1. Мошенничество с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 159 УК РФ: хищение имущества собственников, незаконное оформление прав собственности на него с помощью обмана.
2. Преднамеренное неисполнение договоров, если это стало причиной ущерба, в том числе в крупном (свыше 3 млн рублей) и особо крупном, более 12 млн рублей, размере – ч.ч. 5, 6, 7 ст. 159 УК РФ.

К этой группе преступлений, с которыми могут столкнуться УО/ТСЖ при управлении многоквартирными домами, можно отнести присвоение или растрату имущества собственников, их денежных средств с использованием служебного положения.

Это не только присвоение платежей собственников за ЖКУ, но и продажа каких-либо элементов или объектов, входящих в состав общего имущества собственников. Виновного осудят по ч.ч. 3, 4 ст. 160 УК РФ, например:

• На УО заведено уголовное дело за хищение платы жителей домов за ЖКУ

Деятельность без лицензии с крупным доходом и уклонение от уплаты долгов

Руководителей управляющих организаций могут осудить по ч. 1 ст. 171 УК РФ в случае, если компания занималась управлением многоквартирными домами без получения на это лицензии, собирала с них платежи и получила от своей незаконной деятельности доход или причинила ущерб свыше 2,25 млн рублей. Если сумма ущерба/дохода в итоге превысила 9 млн рублей, то судить виновного будут поч. 2 ст. 171 УК РФ.

Также руководителя УО могут наказать по этим статьям за иную принёсшую ей значительный доход деятельность, для ведения которой необходимо получать лицензию: например, на вывоз отходов или обслуживание лифтового оборудования, оборудования пожарной безопасности.

УО хорошо знают, что за непогашение долгов перед РСО могут лишить лицензии, но мало кто помнит, что за злостное уклонение от погашения задолженности в сумме более 2,25 млн рублей после того, как задолженность была подтверждена судом, руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ:

• Против УО в Орске возбудили уголовное дело из-за долгов перед РСО
• Директору УО грозит уголовное наказание за долги перед РСО

Нарушение требований безопасного проживания в доме из-за действий или бездействия УО

Управляющие организации и ТСЖ отвечают за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и создание условий для безопасного проживания людей в таком доме.

В ситуациях, если из-за ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей произошёл несчастный случай, в результате которого сильно пострадали или даже погибли люди, руководитель и сотрудники управляющей организации будут наказаны по УК РФ. Сюда относятся нарушения:

1. При проведении ремонтных работ – ч.ч. 1–3 ст. 216 УК РФ.

По такой статье осудят сотрудников УО, если, например, на человека/людей обрушились строительные леса, возведённые для ремонта фасада дома, или он/они отравились газом, парами красок, что причинило тяжкий вред здоровью. К такому вреду относят потерю слуха, зрения, психические расстройства, утрату трудоспособности, прерывание беременности и другое.

1. Требований пожарной безопасности – ч.ч. 1–3 ст. 219 УК РФ.

Управляющая организация по договору управления отвечает за пожарную безопасность в доме, в том числе следит за тем, чтобы не были захламлены коридоры и лестницы, открывались все входные двери, в надлежащем состоянии содержалась электропроводка в доме и другое. Если в доме случится пожар, огонь причинит значительный ущерб имуществу/здоровью людей, кто-то погибнет, и вина УО в этом будет доказана, то судить виновных будут по УК РФ.

1. Санитарно-эпидемиологических правил – ч.ч. 1, 2 ст. 236 УК РФ.

Примером ситуации, когда руководителя/сотрудников УО будут судить по УК РФ за такое нарушение, может стать распространение в доме или на придомовой территории крыс, которые являются переносчиками опасных заболеваний. Если это станет причиной массового заболевания или отравления людей, то УО, не принявшую вовремя мер по дератизации, ждёт наказание за уголовное преступление.

Также уголовная ответственность в отношении управляющих домами организаций предусмотрена в случае, если они не исполнили требования вступившего в силу судебного акта или препятствовали их исполнению (ст. 315 УК РФ):

• Неисполнение решения суда грозит уголовным наказанием директору УО

На заметку

Главной особенностью почти всех ситуаций, когда УО/ТСЖ грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении многоквартирными домами, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере, нанесение тяжкого вреда здоровью или же смерть одного или более лиц.

При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний. Это может быть:

• лишение свободы до 10 лет;
• арест сроком до 6 месяцев;
• принудительные работы;
• обязательные работы;
• исправительные работы;
• штрафы, в некоторых случаях достигающие 0,5–1 млн рублей;
• лишение права занимать должности/вести деятельность сроком до 5 лет.

Ольга Шевлягина

Ответственность и обязанности управляющей компании

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

1. ЖК РФ.
2. ГК РФ.
3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

• обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
• сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
• мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
• подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
• контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
• поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
• обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

• организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
• организация хранения технической документации на здание;
• проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
• услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
• информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
• организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Ответственность управляющей компании

Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:

• нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
• нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
• ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
• непредоставление технических документов на здание;
• нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.

К общедомовому имуществу относятся:

• внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
• несущие конструкции здания;
• лестничные пролеты;
• крыша, кровля;
• общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
• прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.

Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.

Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.

Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.

При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.

Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.

Содержание сетей и коммуникаций, которые находятся внутри личных объектов недвижимости, находится, согласно Жилищному кодексу РФ, в компетенции собственника.

Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.

Сфера ответственности управляющих компаний

Управление объектами жилищного хозяйства требует основательной теоретической и практической подготовки. Неудивительно, что владельцы квартир решают передать обязанности по содержанию дома специализированной организации. Законодательство РФ чётко регламентирует ответственность управляющей компании, чтобы избежать конфликта интересов между жильцами МКД и фирмами, взявшими на себя обязательства по управлению коммунальной собственностью.

Что представляет собой управляющая компания

Компании, организующие эксплуатацию многоквартирных домов, – это юридические лица, которые выступают в качестве посредников между владельцами жилья и поставщиками коммунальных услуг.

УК заключают договоры с жильцами, а также с энергетическими, транспортными, ремонтными и другими компаниями для обеспечения сохранности вверенных им объектов жилищного фонда, а также их модернизации и реконструкции.

Заключая договор с владельцами квартир, управляющая организация за определённую плату берёт на себя ответственность во многих областях жизнедеятельности МКД.

Соглашение содержит сведения о том, кто отвечает за противопожарную безопасность в многоквартирных домах, обслуживание и ремонт общедомового имущества, заключение договоров с подрядчиками на вывоз мусора, поставку воды, теплоносителя, электричества и других ресурсов.

Кроме того, эти фирмы аккумулируют денежные средства владельцев жилплощади на специальных счетах, чтобы впоследствии использовать их для благоустройства коммунальной собственности.

Подробнее об особенностях работы УК можно узнать из публикации «Управляющая компания ЖКХ».

О правах и обязанностях УК

Став фирмой-посредником, управляющая компания перенимает ряд обязанностей как перед владельцами жилплощади, так и перед организациями, заключившими с ней договоры. Так, перед подрядчиками эта фирма отвечает прежде всего за своевременное перечисление средств для оплаты предоставленных коммунальных услуг.

В обязанности перед собственниками жилья входит поддержка рабочего состояния оборудования и своевременный ремонт жилых коммуникаций, находящихся в общей собственности.

Кроме обширного списка обязанностей, посредники в сфере управления многоэтажными зданиями имеют ряд прав, которые должны соблюдать все контрагенты. Основные привилегии и обязанности организаций, предоставляющих услуги в сфере обслуживания объектов коммунального хозяйства, перечислены в таблице. Некоторые обязательства разделяют и собственники, подписавшие договор управления.

Узнать подробнее о сфере ответственности фирм, которым вверено управление коммунальным хозяйством, можно из статьи «Права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов».

Законодательство и ответственность УК

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» представлены основные положения, регламентирующие права и обязанности фирм-подрядчиков и жильцов многоквартирных домов. Нормы постановления разъясняют:

• процедуру технического обслуживания объектов жилищного фонда;
• границы эксплуатационной ответственности в многоквартирном доме;
• требования по содержанию помещений и придомовой территории и так далее.

За нарушение правил содержания объектов коммунальной собственности, а также их ремонта, согласно ст. 7.22 Кодекса РФ “Об административных нарушениях” от 30.12.2001 № 195-ФЗ , предусмотрены следующие административные штрафы:

Кроме того, законодателем установлена административная ответственность управляющих компаний в сфере ЖКХ за нарушение лицензионных требований. В качестве административного наказания на такие фирмы налагается штраф в размере от 250 до 300 тыс. рублей.

Основные аспекты ответственности управляющих компаний закреплены на законодательном уровне. Конкретизировать перечень вопросов, по которым подрядчик несёт ответственность, можно отдельно, включив его в текст соглашения между сторонами. Так, основные права и обязанности, возникающие между собственником и управляющей компанией, вносятся в договор по управлению многоквартирным домом.

Кто отвечает за общедомовое имущество

Общедомовое имущество представляет собой основной предмет коммунальной собственности. Оно относится к сфере управления и ответственности компании, взявшей на себя обязательства по обслуживанию и эксплуатационной поддержке многоквартирного дома.

Из положений законодательства следует, что общедомовое имущество содержится за счёт денежных средств, регулярно перечисляемых владельцами квартир на счёт подрядчика. Финансовые ресурсы, аккумулирующиеся на этом счете, по мере необходимости направляются на ремонт, реконструкцию, модернизацию и благоустройство объектов коммунальной собственности.

К общедомовому имуществу относят функциональные элементы многоквартирного дома, находящиеся в общем использовании и не принадлежащие кому-либо из жильцов на правах частной собственности.

Так, лестничные площадки, лифты, подсобные помещения, стояки системы отопления, стояки водопровода и прочее принято считать коммунальной собственностью. При этом важно понимать, что включает в себя ответственность УК за содержание общего имущества. Это позволит предотвратить бездействие подрядчика в случае необходимости ремонта того или иного объекта.

Санкции за несоблюдение обязанностей

Если управляющая компания игнорирует соблюдение своих обязательств или предоставляет услуги низкого качества, жильцы вправе составить претензию в соответствующие инстанции. Как показывает практика, собственников помещений обычно не устраивает:

• низкая температура горячей воды;
• несоблюдение графика вывоза мусора;
• прогнившие стояки водоснабжения в многоквартирном доме;
• нерасчищенные тротуары;
• плохое состояние чердаков, подвалов и так далее.

Нужно упомянуть, что за предоставление услуг низкого качества управляющая компания может быть оштрафована на сумму, составляющую до 30% стоимости оказанных услуг.

Последствия необоснованного завышения сумм за коммуналку

Расчёт суммы платежей за коммунальные услуги обязаны производить специалисты управляющей фирмы. В случае выявления нарушений при расчёте штраф за неправильное начисление коммунальных платежей составляет до 50% суммы, превышающей положенный размер оплаты.

Для проверки правильности начисления коммуналки рекомендуется посетить сайт Федеральной Антимонопольной Службы , на котором представлен функциональный онлайн-калькулятор , позволяющий перепроверить расчёт за потребленные ресурсы:

• холодное и горячее водоснабжение;
• газоснабжение;
• электроэнергию;
• отопление и так далее.

Самостоятельная проверка правильности расчёта коммуналки позволит предотвратить неверные начисления услуг ЖКХ.

Чем грозит непредоставление информации по запросу

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Предоставление информации клиентам о финансовых результатах деятельности фирмы-управляющего является обязательным требованием при выдаче лицензии. Игнорировать его нельзя.

Ответственность за непредоставление информации о работе управляющей компании может повлечь за собой штраф, а в случае повторного выявления нарушения – лишение лицензии.

Обратите внимание, как выглядит образец годового отчёта управляющей организации.

Об ответственности в сфере предоставления коммунальных услуг

Ответственность управляющих компаний в области эффективной эксплуатации коммуникаций МКД в процессе предоставления коммунальных услуг распространяется только на общедомовую собственность. Однако за поддержание в рабочем состоянии приборов, находящихся в частной собственности, отвечают их владельцы.

Таким образом, индивидуальные счётчики по электричеству и другое учетное оборудование относится к зоне ответственности собственников жилья. Это значит, что в случае их поломки ремонт придётся оплачивать исключительно за счёт личных средств.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые закреплены в вышеупомянутом Положении №170, применимы к обслуживанию водопровода и канализации, вывозу отходов, газо- и электроснабжению, и так далее. Например, требования к УК по сбору мусора представлены в таблице.