Обжалование кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 5-АПГ15-96

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Меркулова В.П.

при секретаре Барулевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Рессурс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Рессурс» на решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г., которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Рессурс» Каневой Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы Ермишина А.С., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Рессурс» (далее — ООО «Дельта-Рессурс», общество) обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленных требований ООО «Дельта-Рессурс» указало, что является собственником названного земельного участка, его кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика земельного налога.

Решением Московского городского суда от 25 мая 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Дельта-Рессурс» просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и принять по делу новое решение. По мнению общества, судом сделан ошибочный вывод о том, что представленный заявителем отчет об оценке земельного участка является ненадлежащим доказательством и не подтверждает итоговую величину его рыночной стоимости. Кроме того, в апелляционной жалобе указывается на то, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости названного земельного участка.

Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы поданы возражения на апелляционную жалобу.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО «Дельта-Рессурс» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного выше земельного участка.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2015 г. назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 2 января 2013 г., производство по делу приостановлено.

После получения результатов экспертизы определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2016 г. производство по делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации проверила законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

ООО «Дельта-Рессурс» является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196, общей площадью 17 870 кв. м, местоположение объекта недвижимости установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Москва, поселение Сосенское, район д. Мамыри, уч. N 77/1).

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы», действовавшего на момент обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании Приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481 в городе Москве (далее — Комиссия).

Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее 20 ноября 2014 г. в Комиссию, решением от 9 декабря 2014 г. отклонено.

При обращении в суд в обосновании заявленных требований обществом представлен отчет от 11 сентября 2014 г. N 37-14-ОЗ, подготовленный оценщиком ООО «Бизнес оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 196 106 000 руб., положительное экспертное заключение от 15 сентября 2014 г. N 3334/2014 на указанный отчет, составленное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, сделал вывод о том, что представленный ООО «Дельта-Рессурс» отчет и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не подтверждают заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд отказал в удовлетворении ходатайства общества о проведении судебной экспертизы.

Вместе с тем в случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки суд, в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (подлежащей применению судом на момент принятия решения), выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе в отношении установления рыночной стоимости.

В данном случае, суд первой инстанции, сделав вывод о наличии сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы.

Указанное обстоятельство послужило основанием для проведения по настоящему делу на основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2015 г. судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 23 марта 2016 г., выполненное экспертом Корниловым Е.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г. составила 98 840 000 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что согласен с выводами судебной экспертизы. Представитель Департамента городского имущества г. Москвы не согласился с результатами экспертизы, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установила, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 20 ноября 2014 г.

При этом Судебная коллегия принимает во внимание, что Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 752-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве» утратило силу с 1 января 2015 года в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве».

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об установлении рыночной стоимости названного земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г. отменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 общей площадью 17 870 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Москва, поселение Сосенское, район д. Мамыри, уч. N 77/1) по состоянию на 1 января 2013 г., в равном его рыночной стоимости размере — 98 840 000 руб., на период с 1 января 2014 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 20 ноября 2014 г.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание результатов кадастровой оценки, пожалуй, самый болезненный земельный вопрос, как для граждан, так и для адвоката по земельным спорам. Не только истцы, но и судьи зачастую не могли сформулировать четко свою позицию. Но вот ВС РФ наконец дал судам разъяснения, в которых указал, на что они должны ориентироваться и что учитывать при разрешении данной категории споров. В теме номера эксперты газеты рассказали о нарушениях, допускаемых кадастровыми инженерами, об ошибках заявителя при оспаривании результатов оценки и прокомментировали Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28.

Читать еще: Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Обращаясь с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра, необходимо учитывать требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и нормативно-правовые акты уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности. Рассмотрим основные ошибки заявителя.

Собираем документы

В статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 08.06.2015) (далее – Закон об оценочной деятельности) закреплен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.

Из судебной практики видно, что заявителями в основном не учитываются три момента.

1. Отчет составляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

– Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
– Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;
– Приказа Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611;
– Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

2. Не представляется экспертное заключение к отчету.

В Определении от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2 ВС РФ указал, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

3. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Именно третий момент редко учитывается заявителями. Это видно из Определений ВС РФ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость должны быть установлены на одну дату (Определение ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20).

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (Определение ВС РФ от 01.09.2014 N 307-ЭС14-550).

На день рассмотрения спора Постановлением Правительства, вступившим в силу, утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки, а заявителем требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на иную (новую) дату не заявлялось (Определение ВС РФ от 18.06.2015 N 305-ЭС15-6220).

Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в том числе вновь образованного), является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей (Определение ВС РФ от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2).
При обращении с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации к заявлению необходимо приложить документы, указанные в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в состав которых входит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом вышеуказанных документов, с положительным экспертным заключением. В отчете рыночная стоимость должна быть на дату, которой установлена кадастровая стоимость.

Идем в суд…

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости; или если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением, приложив отчет об оценке земельных участков, экспертное заключение о рыночной стоимости земельных участков и другие необходимые документы. Комиссией заявление оставлено без удовлетворения. Суд первой инстанции обязал ФГБУ “ФКП Росреестра” внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Общество обратилось в суд, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика земельного налога, и потребовав внесения рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости по каждому земельному участку.

ФГБУ “ФКП Росреестра” в лице филиала указывает на неправомерность привлечения его к участию в деле в качестве заинтересованного лица, ссылаясь при этом на отсутствие у него полномочий по государственной оценке земель, установлению и утверждению значений кадастровой стоимости земельных участков и на то, что, как орган кадастрового учета в силу своих полномочий, оно лишь воспроизводит данные о кадастровой оценке с внесением необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости и осуществляет только технические функции исполнителя, ответственность за результат такой оценки не несет.

Решением Рязанского областного суда от 09.12.2014 дело N 3-12/2014 заявление удовлетворено, кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена равной их рыночной стоимости. Суд обязал федеральное государственное бюджетное учреждение “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” в лице филиала внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков.

ВС РФ в Определении от 08.04.2015 N 6-АПГ15-1 указал решение Рязанского областного суда от 09.12.2014 N 3-12/2014 оставить без изменения. Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания юридическим лицом кадастровой стоимости земельных участков предусматривает обязательность обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 03.06.2015 N 41-АПГ15-11. Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Законодатель в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности указал, что “решения комиссии могут быть оспорены в суде” и “в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя” (Определение ВС РФ от 13.05.2015 N 53-АПГ15-19).

Оспаривая кадастровую стоимость, необходимо соблюдать досудебное урегулирование спора, то есть до обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. И в случае, если заявление будет отклонено комиссией или если по истечении месяца с даты поступления заявления в комиссию не поступил ответ, обращаться в суд. Данный порядок досудебного урегулирования предусмотрен только для юридических лиц.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным согласно абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (также данная позиция изложена в Определении ВС РФ от 27.05.2015 N 53-АПГ15-26). В суде заявитель вправе оспаривать нормативный правовой акт, которым такая стоимость утверждена, и утвержденные этим актом результаты определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

…или в кадастровую палату

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, а также ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровой палатой изменение кадастровой стоимости возможно, если: а) имеется решение суда либо комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, и это решение предъявлено органу кадастрового учета (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности); б) согласно Приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость не только вновь учтенных объектов недвижимости, но и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Приказ вступил в силу с 20.06.2015.

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Также в кадастр вносятся сведения на основании решения суда и решения комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Лови момент!

Установленная судебным решением или комиссией кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Определении ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20 указано, что в соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако названные положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (п. 8 ст. 3 Закона N 225-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Читать еще: Как получить кадастровый номер земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Автор: Елена Орлова, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Опубликовано в журнале «Расчет»

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную. Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Примеры положительной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-11

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. N 18-АПГ18-15

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 71-АПГ18-6

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 18-АПГ18-13

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий — «предприятие продовольственного снабжения».

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 5-АПГ18-41

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание — трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Примеры отрицательной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-12

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 18 июля 2018 г. N 5-АПГ18-49

Спорное здание, включенное в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид разрешенного использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется 100% для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

В качестве доказательства предоставили фототаблицу, показывающую, что это здание используется в качестве автосервиса, на фасаде имеется вывеска «техцентр».

Судебные органы посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163 (действовавший на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7

Спорное здание фактически использовалось в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания (ресторан, спорт бар), бытового обслуживания (сауна и помещения 4 этажа гостиницы.

Апелляционное определение ВС РФ от 1 февраля 2018 г. N 33-АПГ17-13

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет.

Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, что на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание. Он является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.2 НК РФ и не свидетельствует о том, что спорное здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

В заключении, хотелось бы еще раз обратить внимание на те аргументы и доказательства, которые позволили налогоплательщикам выиграть судебные споры:

1. Основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ, не является доказательством использования недвижимости. Необходимо проанализировать фактическое использование спорного имущества. Доказательством послужил акт кадастрового инженера.

2. Отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо, необходимо установить фактический характер его использования.

3. Включение имущества в Перечень только по виду разрешенного использования земельного участка не всегда правомерно, необходимо доказать фактический характер использования имущества.

А также те факты, которые препятствовали принятию решения в пользу организации:

1. Ошибки в расчете площади для отнесения недвижимости к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ. При расчете занимаемой площади площадь вспомогательных помещений не учитывали.

2. Неправильное толкование и применение норм законодательства.

Обзор практики по делам об оспаривании публичными органами решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости

На сайте мониторинга правоприменения опубликован подготовленный мной обзор основных проблем, которые возникают при оспаривании муниципальными образованиями решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости. Практика подобного оспаривания возникла после принятия Постановления Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П, в котором муниципальным образованиям было дано право оспаривать решения комиссии, вынесенные по заявлениям налогоплательщиков, если кадастровая стоимость снижена этими решениями настолько существенно, что это затрагивает бюджетные интересы муниципальных образований как получателей доходов по земельному налогу.

Выборка судебных актах проводилась случайная по различным регионам. Всего в выборку попал 51 судебный акт. Практика анализировалась по состоянию на июнь 2018 года. Из-за технической накладки мониторинг опубликован только сейчас.

Здесь лишь тезисно воспроизведу основные выводы по мониторингу. Более подробное обоснование и ссылки на практику можно найти на сайте мониторинга правоприменения.

1. Распространение позиции КС РФ на случаи изменения кадастровой стоимости объектов капитального строительства

Хотя Постановление № 15-П касалось лишь случаев снижения кадастровой стоимости земельных участков, суды, не колеблясь, применяют его и при снижении кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее также ОКС). Обосновывают это тем, что от величины кадастровой стоимости зависит не только размер земельного налога, но может зависеть и размер налога на имущество организаций (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ), а также налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ). Поэтому снижение кадастровой стоимости ОКС может привести к уменьшению налоговых поступлений в бюджеты субъектов РФ от налога на имущество организаций (п. 1 ст. 56 Бюджетного кодекса РФ) и в бюджеты муниципальных образований от налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 61 Бюджетного кодекса РФ).

Читать еще: Узнать стоит ли дом на кадастровом учете

В этой связи, решение Комиссии, которым снижается кадастровая стоимость ОКС затрагивает бюджетные интересы муниципального образования (если ОКС принадлежит физическому лицу) или субъекта РФ (если ОКС принадлежит юридическому лицу). Поэтому соответствующему публично-правовому образованию должно быть предоставлено право оспорить соответствующее решение Комиссии.

Такой подход вполне заслуживает поддержки в части ОКС, принадлежащих физическим лицам, поскольку логика Конституционного суда о влияния решения комиссии на бюджетные интересы муниципальных образований никак не зависит от того, снижается ли кадастровая стоимость ОКС или земельного участка.

Но если говорить об ОКС, принадлежащих организациям, то нужно признать, что степень значимости изменения кадастровой стоимости качественно отличается для бюджета субъекта РФ по сравнению с бюджетом муниципального образования. Поэтому за субъектами РФ не следует признавать право на оспаривание решения комиссии о снижении кадастровой стоимости частного ОКС. Тем более, что такое признание вступает в прямое противоречие с действующим регулированием – ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, которое пока не было признано неконституционным.

Хотя при таком подходе возникает возражение о неравном положении налогоплательщиков-организаций и физических лиц. Физические лица, будучи более слабыми налогоплательщиками, оспаривая кадастровую стоимость через Комиссию, несут риск того, что решение Комиссии будет обжаловано муниципальным образованием. А налогоплательщики-организации такого риска не несут. Это подталкивает к необходимости выработки унифицированного подхода.

Скорее следует признать право на оспаривание и в части ОКС, принадлежащих организациям, однако ограничить его оговорками о том, что оно может быть реализовано лишь в исключительных случаях, когда снижение кадастровой стоимости действительно оказывает ощутимое влияние на бюджет субъекта РФ.

2. Проблема «существенности» снижения кадастровой стоимости как предпосылки для права на оспаривание решения Комиссии

В соответствии с Постановлением № 15-П право на оспаривание решения Комиссии возникает при условии, что кадастровая стоимость была существенно снижена, чем могут быть затронуты законные интересы муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Анализ практики показывает, что в подавляющем большинстве случаев суды считают, что снижение существенно и потому муниципальные образование вправе оспорить решение Комиссии. Даже в тех случаях, когда кадастровая стоимость снижается на 23% в относительном выражении и 1 млн рублей в абсолютном. При этом во многих делах суды делают вывод о том, что кадастровая стоимость снижена существенно без каких бы то ни было мотивов, что, конечно, противоречит Постановлению №15-П и по существу приводит к тому, что право муниципальных образований на оспаривание решений Комиссии о снижении кадастровой стоимости становится неограниченным.

Лишь в 4 делах из 51 суды посчитали, что кадастровая стоимость снижена недостаточно существенно.

«Существенность» снижения кадастровой стоимости, о которой говорится в Постановлении № 15-П и ч. 28 Закона об оценочной деятельности следует понимать в том смысле, что это снижение должно существенно повлиять на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления. При этом то, насколько снизилась кадастровая стоимость конкретного объекта (как в абсолютном, так и в относительном выражении) само по себе не имеет значения. При кадастровой стоимости участка в 100 млрд рублей снижение даже на 5% может существенно затронуть интересы муниципального образования.

Поэтому при решении вопроса о наличии у муниципального образования права на оспаривание решения Комиссии о снижении кадастровой стоимости суду следует установить:
1. На какую величину снизился объем налоговых поступлений в бюджет муниципального образования в связи со снижением кадастровой стоимости.
2. Существенным ли образом это влияет на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления. В этой части на помощь суду может прийти сравнение величины снижения с общим объемом доходов местного бюджета.

В мониторинге также приведена таблица, где в сведенном виде представлены дела, в которых суд признал снижение кадастровой стоимости достаточным для предоставления публично-правовому образованию права на оспаривание решения Комиссии, с указанием того, насколько была снижена кадастровая стоимость.

3. Проблема установления иной рыночной стоимости по итогам оспаривания решения Комиссии

В нескольких делах суды столкнулись с вопросом о том, вправе ли орган местного самоуправления, оспаривая решение Комиссии, представлять доказательства и требовать установления иной рыночной стоимости земельного участка.

Так в одном из дел кадастровая стоимость объекта недвижимости была утверждена в размере 297 млн рублей. Решением Комиссии, вынесенным по заявлению собственника объекта, кадастровая стоимость приведена в соответствие с рыночной и установлена в размере 168 млн рублей. Публичный орган, обращаясь в суд за оспариванием решения Комиссии, одновременно просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, подтвержденной представленным отчетом об оценке и составляющей 607 млн рублей, то есть выше изначально утвержденной кадастровой стоимости.

Суды справедливо отказывают в установлении рыночной стоимости большей по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, поскольку в этом случае муниципальное образование, по существу, оспаривает не решение Комиссии о снижении кадастровой стоимости, а то значение кадастровой стоимости, которое было утверждено по итогам кадастровой оценки. Однако муниципальное образование не может под видом жалобы на решение Комиссии подавать к рассмотрению спор о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

По вопросу о том, может ли суд в ходе рассмотрения дела об оспаривании решения комиссии установить рыночную стоимость меньшую по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, позиции судов разнятся, но превалирует подход о том, что это недопустимо. С формальной точки зрения его можно признать вполне обоснованным.

Хотя цели процессуальной экономии требуют найти механизм для того, чтобы собственник объекта, понимающий, что решение Комиссии, скорее всего, будет отменено судом, мог бы в том же процессе потребовать установления иной рыночной стоимости, а не обращаться в суд в последующем, уже после отмены решения Комиссии. Тем более это оправданно, поскольку в делах об оспаривании решения Комиссии заключение судебной экспертизы, которым подтверждается недостоверность отчета, положенного в основу решения Комиссии, как правило содержит сведения о «правильной» рыночной стоимости. Но подобрать подходящий процессуальный механизм для решения этой задачи затруднительно, поскольку встречный иск не подходит, а фигуру заинтересованного лица с самостоятельными требованиями КАС РФ не знает.

4. Последствия признания решения Комиссии незаконным

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также Пленум № 28) при удовлетворении заявления об оспаривании решения Комиссии в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения Комиссией ранее поданного заявления. Суды в целом следуют данным разъяснениям.

Но особо внимательные суды заметили, что нет смысла обязывать Комиссию повторно рассматривать заявление, если вывод суда об отмене решения Комиссии основан на признании недостоверным отчета, положенного в основу решения Комиссии. В этом случае результат повторного рассмотрения предопределен.

Поэтому следует прийти к выводу, что в случае установления судом недостоверности отчета об оценке, в качестве меры, направленной на устранение допущенных нарушений прав муниципального образования, суду следует указать на исключение из ЕГРН сведений об установленной Комиссией кадастровой стоимости, но не на повторное рассмотрение заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Схожим должен быть подход и в иных случаях, где выявленные судом нарушения предопределяют решение Комиссии, как например, в деле, где рыночная стоимость в отчете об оценке была определена на иную дату по сравнению с требуемой.

5. Необходимость представления экспертного заключения в случае расхождения кадастровой стоимости и рыночной более чем на 30%

Некоторые суды до сих пор полагают, что если расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной более 30%, то налогоплательщик при обращении в Комиссию обязан прикладывать к заявлению дополнительное экспертное заключение. А неисполнение данной обязанности влечет признание незаконным решения Комиссии об удовлетворении заявления налогоплательщика. Хотя Конституционный суд в определении от 09.03.2017 № 592-О прямо разъяснял, что законодательство изменилось и потому сохранение соответствующих положений в подзаконных актах Минэкономразвития не играет никакой роли.

Подчеркну, что в большинстве случаев суды решают подобные дела правильно.

6. Часть 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности как новая форма имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство

В ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (и п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке) законодатель практически дословно воспроизвел резолютивную часть Постановления № 15-П без выявления ее смысла и перевода на язык абстрактных норм:

«Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя».

Это, с одной стороны, создает много проблем для судов в плане толкования нормы. Вправе ли публично-правое образования оспорить соответствующее решение Комиссии если оно было вынесено по заявлению не собственника земельного участка, а его арендатора (конечно); а если оно вынесено в отношении не земельного участка, а ОКС, принадлежащего физическому лицу (скорее да); а если оно было вынесено в отношении ОКС, принадлежащего организации (скорее нет) и т.д.

А с другой стороны, это дает пример довольно интересной формы имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство. По существу, законодатель вводит не самодостаточную норму, а бланкетную норму, напрямую отсылающую к правовой позиции Конституционного суда. И предлагает самим судам разобраться, в чем состоит эта позиция и, например, должна ли она распространяться на ОКС, принадлежащие организациям.

Особенность такой формы имплементации в том, что не законодатель превращает правовую позицию Конституционного суда РФ в абстрактную норму, а эта норма постепенно кристализуется в судебных решениях, в которых позиция Конституционного суда применяется к различным обстоятельствам. И только после накопления судебной практики законодатель формулирует уже абстрактную норму с учетом накопленных подходов судов. Подобный метод условно можно сравнить с тем, когда Верховный суд РФ дает абстрактные разъяснения по вопросам судебной практики не сразу после вступления в силу соответствующих положений закона, а после накопления судебной практики, отражающей перечень возникающих проблем и спектр возможных подходов к их решению.

Тем не менее остаются актуальными риски нарушения принципов правовой определенности и равенства поэтому данный способ имплементации нуждается в более детальном анализе.

Более подробные рассуждения по каждой проблеме и ссылки на практику можно найти в обзоре на сайте мониторинга правоприменения.