Методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Методы расчёта кадастровой стоимости

В выписке из ЕГРН, а также в иных публичных документах присутствует оценочная стоимость недвижимости, которую указывает Росреестр, согласно нормативным требованиям отечественного законодательства. Собственники имущественного права задаются вопросом, а в чем разница между рыночной и учётной ценой по недвижимости. Оказывается, существует нормативное определение каждой категории цены. Рыночную цену диктует текущая ситуация на рынке недвижимости. Государственная оценка учитывает ряд технических, организационных и общественных факторов.

Основные компоненты расчёта кадастровой оценки.

Официальная кадастровая стоимость является единой и изменяемой величиной, которую устанавливает государство на определённый период, как правило, на 5 лет. При расчёте цены недвижимости учитывают ее рыночный характер, но не всегда цена рынка является определяющей. Основные характеристики расчёта приведены в ФЗ-135. В настоящее время принято решение, при определении цены учитывать методологию, утверждённую в 2014 году.

С 2017 года в РФ будет создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое будет осуществлять оценку недвижимости по новым правилам. Ожидается, что с 2018 по 2020 год во всех регионах РФ будут созданы структурные подразделения, которые с 2021 год возьмут на себя функции утверждения государственной оценки недвижимости. До этого времени оценка осуществляется как кадастровыми инженерами, так и организациями, имеющие полномочия от местных органов самоуправления и Росреестра. Фактически инициатором утверждения цены является Росреестр, но утверждают конечную оценку местные муниципалитеты.

Порядок утверждения кадастровой стоимости

Согласно действующему ФЗ-135, порядок утверждения конечной цены предусматривает следующие схемы:

• Принятие соответствующего решения об инициации оценки.
• Формирование объектов недвижимости, которые необходимо оценить.
• Отбор исполнителя на конкурсной основе.
• Технологические работы по оценке.
• Составление отчётной документации.
• Экспертная оценка утверждённой цены.
• Утверждение цены со стороны заказчиков.
• Внесение данные в реестр ЕГРН.

Ранее была предусмотрена схема, которая предусматривала каждые 5 лет обновление цены, но этот принцип не всегда выполнялся ответственными лицами. Как правило, по истечение 5 лет, показатели дублировались, и сейчас мы видим, что есть очень много фактов оспаривания кадастровой стоимости. По новым стандартам ГБУ будет осуществлять периодическую переоценку:

• Каждые 5 лет для всех регионов РФ, за исключением ниже указанных.
• Каждые 3 года для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Севастополя, Крыма, Московской области.
• Каждые 2 года для Москвы и отдельных районов Московской области.

Новый период пересмотра цены должен заработать с 2020 года, но закон допускает осуществление переоценки по новым правилам, если сформированы региональные ГБУ.

Насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость

Методика расчёта довольна сложная, но существует единая методика для всех регионов РФ. Кроме этого для ряда регионов допускается применение коэффициента расчёта в большую или меньшую сторону. Согласно старым правилам, разница между рыночной и кадастровой ценой не должна превышать 30%. К сожалению, в ряде регионов чувствуется существенная разница между обоими вариантами расчёта стоимости недвижимости. ФНС и иные органы власти используют для расчёта налогов и прочих сборов фиксированную кадастровую стоимость, которая отображена в базе Росреестра.

После введения ФЗ-218 госкадастр захлестнула волна обращений по пересмотру кадастровой цены. Это было связано с тем, что теперь решение о пересмотре оценки не в компетенции Арбитражного суда, а в части местных судебных инстанций, а также комиссии кадастровой палаты. Собственники могут напрямую обращаться в свой судебный участок для определения истины по кадастровой цене недвижимости. Закон рекомендует для решения споров первоначально обратиться в комиссию кадастрового органа, и если вы не решили спор — обращайтесь в судебный участок. Срок рассмотрения заявления составляет 45-60 дней, и примерно 2 месяца уходит на изменение цены в базе госреестра.

Какие цели преследует вычисление и как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости?

Процедуры и определения, сопутствующие государственной регистрации недвижимости, кроют в себе целый спектр нюансов, которые должны учитывать владельцы имущественных объектов. Одним из таких, и, при этом, зачастую спорных определений на практике является расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Где используется данное понятие? Из чего складывается и как определяется цена на дом, квартиру или земельный участок? Как рассчитать ее самостоятельно? Ответы на эти вопросы мы приготовили далее по тексту.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Зачем нужен?

Будучи условной оценкой того или иного имущественного объекта, определенной государственными экспертами на конкретную дату и зафиксированной в официальной базе Росреестра, кадастровая стоимость недвижимости является исходной информацией для расчета сумм, подлежащих к выплате в качестве налогового обложения.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности», расчет и результаты экспертной кадастровой оценки также могут фигурировать в процессе проведения каких-либо сделок с объектом недвижимости. Определенная государственным экспертом стоимость может также стать основанием для расчета цены выкупа дома, здания или земельного надела у муниципалитета, а также арендных отношений с государством.

Из чего складывается цена?

С 2012 года определение кадастровой цены жилья, земельного участка или строения другого типа происходит путем математических вычислений, исходя из четко регламентированных факторов в правилах Росреестра и Минэкономразвития РФ.

Какие параметры объекта составляют ее конечный результат:

• Цена за квадратный метр (строения или земельного надела) в конкретном населенном пункте (регионе).
• Площадь здания или территории участка.
• Год возведения сооружения (дает понимание объемов его технического износа).
• Непосредственная локация – привязка к району, кварталу, массиву, и даже – этажности (для квартир).
• Целевое значение земельного участка.

Определив значения всех указанных характеристик, путем математического вычисления и сложения специалисты Кадастровой палаты определяют финальную цену каждого конкретного имущественного объекта.

Согласно Федеральному закону №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 11), каждая последующая переоценка недвижимости должна проходить с интервалом от 3 до 5 лет, и объясняется объективными факторами возможных технических изменений в нем, а также особенностями постоянно меняющейся инфраструктуры населенных пунктов.

Алгоритм оценки

Примечательно, что на сегодняшний день не существует единого централизованного порядка организации процедуры расчета кадастровой стоимости, все уполномоченные ведомства могут по-разному интерпретировать характеристики объекта недвижимости. Вместе с тем, есть некий общий алгоритм работы всех государственных оценщиков:

1. Заключение договора между владельцем имущественного объекта и оценщиком органа Кадастровой палаты в данном регионе.
2. Специалист-оценщик определяет способ оценки имущества, и готовит все исходные данные, составляющие базу для расчета.
3. Проведение всех математических вычислений и получение общего результата.
4. Фиксация полученных данных о стоимости конкретного объекта в базу Росреестра.
5. Оформление новой паспортной документации на недвижимость с внесением новой оценочной стоимости.

Ниже представлен образец кадастрового паспорта с оценочной стоимостью

Методики расчета

Исходя из рекомендаций к проведению расчетных процедур, но отсутствия единой прописанной и утвержденной формулы расчета кадастровой стоимости жилья, специалисты-оценщики пользуются различными вычислительными методиками, в которых учитываются ключевые показатели.

Общую формулу расчета цены того или иного имущественного объекта можно представить следующим образом:

• П – это площадь строения, земельного участка (кв. м).
• Зб – значение показателя бытового благоустройства (включает локацию, год постройки, исчисляется в руб./кв. м в определенном тарифе региона).
• Зп – значение инфраструктуры населенного пункта (руб./кв. м).
• К — переходной коэффициент, установленный в каждом конкретном населенном пункте индивидуально.

Как это сделать самостоятельно?

Исходя из перечня основных аспектов, которые должны быть взяты во внимание при определении кадастровой стоимости жилья или участка, его владельцы могут самостоятельно вычислить его цену на основе удельной кадастровой стоимости квадратного метра недвижимости по региону. В данном случае формула может выглядеть следующим образом:

• Н – это налоговая ставка в регионе.
• П – площадь квартиры, дома, земельного надела. Полученная в результате сумма может считаться кадастровой для конкретного имущественного объекта.

Изначально некорректные региональные ставки могут выдать результат, который будет несоответствующим по отношению к реальным показателям, что означает, по сути, неверное определение регистрационной стоимости.

Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя.

Исходя из вышесказанного, отметим, что ряд формулировок и разночтений в определение регистрационной стоимости объекта недвижимости может видоизменять конечный результат. Во избежание ошибок и претензий в свете завышенной стоимости, рекомендуем заручиться помощью опытных специалистов для проведения сравнительной экспертизы и фиксации максимально точного его значения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки

Борис Елена Александровна, аспирантка кафедры кадастра и оценки недвижимости, землеустроительный факультет, Омский государственный аграрный университет им. П.А. Столыпина;кадастровый инженер, ООО «Земельный вопрос», Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации — от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Область кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные в 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие. Для целей проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были разработаны специальные методические рекомендации [4]. При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не утверждена на федеральном уровне.

В статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения работ. Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости, построение математической модели и расчет стоимости. В ходе каждого этапа оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности автоматизированной обработки, человеческого фактора. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки могут привести к серьезным последствиям.

Далее в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

1) Первым этапом оценки является сбор и обработка исходных данных. Согласно теории оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно, рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов недвижимости, присутствующих на рынке.

Источниками исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой информации, официальные государственные реестры (например, база данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Мониторинг рынка недвижимости»).

В отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие данные:

— адрес (описание местоположения);

— общая площадь, кв. м.;

— площадь кухни, кв. м.;

— этажность жилого дома;

— цена предложения, тыс. руб.;

— дополнительные характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и иное);

При первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые, каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации, представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с предопределенными базовыми данными.

Метод геокодирования достаточно изучен и представлен такими онлайн-сервисами, как «Яндекс.Карт», Google.maps, OpenStreetMap и «ДубльГИС», каждый из которых использует собственную базу данных адресов.

По результатам проведенного эксперимента при геокодировании сформированной выборки объектов-аналогов в системе «Яндекс.Карт» координаты 15% объектов не были определены. Также часть адресов была распознана неверно. В связи с чем автором принято решение повторно определить координаты объектов с помощью системы «ДубльГИС».

Для выявления правильного местоположения объектов проведено сопоставление координат, полученных с помощью двух геосистем. Найденные ошибки (около 7%) были обработаны вручную. В итоге 4% объявлений содержали описание местоположения, не позволяющее идентифицировать объект на карте. Такие объявления были удалены [1].

Таким образом, в рамках исследования применен синтез двух систем геокодирования «Яндекс.Карты» и «ДубльГИС». Совместное использование независимых сервисов позволило получить более точные результаты.

3) Другим немаловажным этапом массовой оценки недвижимости является верификация исходных данных. Информация, используемая для целей оценки недвижимости, должна быть проверяема и достоверна. На практике даже исходный перечень объектов оценки, выгружаемый из государственного кадастра недвижимости, может содержать неточности и ошибки. Так, например, номер этажа квартиры может превышать общую этажность жилого дома, в котором она находится.

Рыночная информация, полученная из средств массовой информации, также содержит значительное количество ошибок. Непроверенные исходные данные, используемые в ходе массовой оценки недвижимости, могут оказать отрицательное влияние на результаты оценки. Последствиями применения таких данных являются убытки в результате принятия неверных инвестиционных решений собственниками недвижимости, банками при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога, муниципальным образованием, планирующим размер бюджета от объема налоговых поступлений и т.п.

В рамках эксперимента верификация рыночной информации производилась следующим образом: повторяющихся во времени и дублирующийся объявления выявлялись при совпадении координат объекта недвижимости, общей площади (с отклонением в 1 кв. м.), этажа, цены, даты объявления (на случай продажи квартиры несколькими агентствами).

В результате нахождения нескольких объявлений с одной датой при совпадении координат, общей площади и этажа квартиры, но с отличающейся ценой учитывалось объявление с меньшей стоимостью в течение месяца, предполагая, что квартира реализуется несколькими посредниками, причем в разницу стоимости заложена только прибыль риэлтора.

Проверка рыночной информации проводится для устранения неточности исходной информации. Предложенный алгоритм верификации данных может совершенствоваться по мере выявления типичных систематических ошибок, подлежащих исправлению в автоматизированном режиме.

4) Особое внимание при выполнении оценочных работ уделяется этапу анализа рынка недвижимости.

Как известно, для целей индивидуальной оценки применяются коэффициенты (корректировки), отражающие зависимость рыночных цен от различных типов и характеристик жилых объектов. Данные значения рассчитываются аналитическими компаниями и предоставляются оценщикам за плату.

В разработанной автором методике предполагается производить расчет необходимых коэффициентов, влияющих на стоимость недвижимости. В рамках эксперимента для исследования рынка жилой недвижимости определены корректировки при изменении количества комнат, этажа и состояния (ремонта) квартиры.

Вычисление корректировок производится следующим образом: из объектов-аналогов, расположенных в одном доме, формируется выборка объектов, различающихся только по одной характеристике. Расчет первого коэффициента осуществляется по выборке с максимальным количеством объектов-аналогов. С учетом корректировок объекты-аналоги приводятся к эталонной характеристике. Затем определяется следующая корректировка.

За эталон принимается квартира с наиболее часто встречающимися характеристиками: двухкомнатная на среднем этаже в нормальном состоянии.

5) Основой методики массовой оценки является способ определения стоимости. В рамках исследования автором разработан и апробирован алгоритм массовой оценки объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки.

Такой подход позволил использовать достоинства индивидуальной оценки в условиях определения стоимости большого числа объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода в большинстве методик массовой оценки объектов недвижимости стоимость определяется путем построения регрессионных моделей. Как известно, значительное влияние на ценообразование оказывает местоположение. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленность от исторического или административно-делового центра города, близость к неблагоприятным социальным (тюрьмы, психиатрические больницы) и промышленным объектам.

В процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть в регрессионной модели, например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.

Поэтому применение такой модели лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости [3].

Общепризнанным фактом является то, что определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая оценка. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке исходная информация в виде данных об объектах-аналогах максимально приближена к объекту оценки.

Опираясь на собственный опыт и профессиональные навыки, оценщик самостоятельно (вручную) производит подбор объектов-аналогов. Но данный процесс эффективен только при расчете стоимости малого количества объектов оценки. В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, индивидуальный подбор объектов-аналогов оценщиком невозможен в виду крайне сжатых сроков исполнения работ.

Алгоритм определения стоимости объектов недвижимости

Для решения указанной задачи на основе данных, полученных по результатам проведенного анкетирования среди действующих оценщиков, автором предложен алгоритм определения стоимости объектов недвижимости. Его суть заключается в следующем: для всех объектов оценки и объектов-аналогов производится автоматизированный сбор факторов, влияющих на стоимость, затем каждому объекту оценки подбираются объекты-аналоги, имеющих наиболее близкие значения ценообразующих факторов, с последующим расчетом стоимости объекта оценки. В процессе анализа рынка недвижимости рассчитываются корректировки указанных факторов стоимости.

Первично осуществляется поиск аналогичных квартир, предлагаемых на рынке недвижимости, в том же доме, где располагается объект оценки. Выбор объекта-аналога производится на основе наименьшей суммарной корректировки.

Внутри дома поиск начинается с квартир, расположенных на том же этаже, затем среди аналогичных этажей (средние и крайние этажи). В случае обнаружения аналогов в одном доме при необходимости применяется корректировка на этаж.

Далее поиск аналогов осуществляется среди близлежащих домов однородных по качественным признакам с домом объекта оценки.

Предположим, что жилой дом с совпадающими значениями параметров этажности и материала стен, где год постройки максимально приближен к значению параметра дома объекта-оценки, является однородным по качественным признакам.

На практике оценщик, руководствуясь собственными знаниями и опытом, определяет понятие близлежащего дома путем сравнения ряда индивидуальных показателей (например, удаленность от центральных магистралей, расстояние между зданиями и т.п.), относительно которых два здания считаются равноценными по своему местоположению. В процессе массовой оценки недвижимости невозможно предусмотреть индивидуально влияющие факторы стоимости для каждого объекта.

Автором предложено следующее решение данной проблемы: близлежащим домом принимается дом, равноудаленный от ближайшей остановки общественного транспорта, что и дом объекта-оценки.

Ввиду сложности получения официальных данных о расположении остановок общественного транспорта от государственных органов, в связи с ограничением круга лиц, имеющих права доступа к информации, рассмотрен вариант доступа к необходимым сведениям из открытых источников. Путем обращения к сервису «Яндекс.Карты» выгружены координаты всех остановок города Омска.

Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой остановкой и зданием формируются кластеры, в которых одной остановке соответствует определенное число зданий. Таким образом, здания в одном кластере принимаются как близлежащие здания относительно друг друга. Объекты-аналоги выбираются по принципу наименьшего отклонения характеристик от объекта оценки.

Большинство существующих методик массовой оценки недвижимости основываются на субъективном мнении оценщика при определении факторов стоимости, описывающих местоположение объекта.

Достоинством описанного способа являются его объективность и универсальность, т.к. при расчете стоимости отсутствует необходимость в определении факторов, характеризующих местоположение объекта оценки относительно центра города, центральных магистралей, неблагоприятных социальных объектов и т.д., как это требуется в большинстве существующих методик.

1. Изложенная методика была апробирована на примере массовой оценки квартир города Омска.

2. Точность проведенной оценки практически в три раза превысила точность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале

Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

• Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
• Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
• Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

• налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
• заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
• иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

• Принятие решения о проведении оценки;
• Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
• Отбор конкретного исполнителя;
• Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
• Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• Экспертиза указанного отчета;
• Утверждение результатов отчета заказчиком;
• Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

• не реже одного раза в пять лет;
• не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.