Является ли аренда распоряжением имуществом

Аренда от несобственника и аренда от обладателя пп(б)п: найдите 10 отличий

Из п. 10 пост.Пл.ВАС № 13 сего года.

абз. 2: «Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ»

абз. последний: «Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается»

Итак, следим за руками.

Ст. 608 закрепляет, что право сдачи в аренду принадлежит ТОЛЬКО тем лицам, которые управомочены на это законом (в т.ч. собственника).

п. 4 ст. 20 ЗК закрепляет, что граждане и юрики — обладатели пп(б)п на ЗУ не вправе распоряжаться этим имуществом.

«Не вправе распоряжаться» толкуется как ничтожность нашей самой обязательственной на свете аренды. Чой то вдруг?

Отсутствие «права на сдачу в аренду» толкуется как действительность договора аренды. до момента передачи имущества в аренду? А что дальше? Убытки само собой — в рамках преддоговорной ответственности это возможно при любом раскладе (и то, при нынешнем раскладе — с какой стати их нужно платить «арендатору», который знал, что вещь чужая?). А с действительностью-то что? Забыли, что ли?

При этом когда закон говорит, что право на сдачу в аренду принадлежит собственнику, он, очевидно, подразумевает, что таковое НЕсобственнику не принадлежит (иначе what’s the point?).

Обладатель пп(б)п явно отнесен к лицам, которые не имеют права сдавать имущество в аренду по смыслу ст. 608 ГК.

Или право распоряжаться имуществом не включает право сдавать имущество в аренду и вообще это совершенно разнопорядковые, не соотносящиеся друг с другом правовые явления? Т.е. можно не обладать правом распоряжения имущества и не иметь возможности заключить даже аренду будущей вещи, но можно не обладать правом сдавать имущество в аренду и мочь заключить договор аренды, который по умолчанию будет признаваться договором аренды будущей вещи.

И чой-то вдруг по умолчанию? Уж наверно нужно учитывать, знал ли арендатор, заключая договор, что он самый настоящий или только будущий арендатор? Что за неопровержимая презумпция ни с того ни с сего? Это, в конце концов, противоречит свободе договора: сначала заключали один договор, а потом сторонам сказали: «теперь будете жить под другим договором».

Особенно интересно выглядят как будто подчеркнутые слова: «лицом, обладающим пп(б)п, намеревающимся выкупить ЗУ». В принципе, их можно было и не включать.

Получается, право распоряжения обнимает и договор «аренды будущей вещи», а право сдачи имущества в аренду нет? Что же это за права такие?

Вопрос один, на самом деле: что все это значит?

Особенно в виду п. 2 ст. 222 ГК РФ: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки»

Кстати, этот пункт ГК тоже привел к тому, что «обязательства по поводу самовольных построек не допускаются» (п. 11, послед. абз.). Т.е. тоже под расстрел попали договоры «аренды будущей вещи». что ж такое-то.

ЗЫ Юрист во мне чувствует, что над ним издеваются.

• 5803
• рейтинг 3

Подготовка и ведение дел в суде. Исполнение судебных решений

Практика применения законодательства о банкротстве

Премиум-программа ВШЭ — аналог MBA в области права

Комментарии (8)

Ну, здесь по крайней мере есть логика и последовательность. Может, и спорная, но есть.

Суть в том, что ВАС хотел сказать, что реституция между арендодателем и арендатором невозможна.

Видимо, сыграл тот момент, что реституцию не рассматривают как неосновательное обогащение. Ведь по факту пользовался арендатор, значит, он неосновательно обогатился. А то, что он заплатил арендодателю, подлежит возврату, поскольку не за счет арендодателя он пользовался имуществом, а за счет собственника.

Кроме того, возможность взыскания неосновательного ограничена в отн. добросовестных арендатора или арендодателя (по ст. 303 ГК).

Здесь, правда, возникает еще один спорный момент (повод для отдельного обсуждения): ведь ВАС же допустил требование из ст. 303 ГК к арендатору, значит, уже нельзя исходить из того, что реституция между арендодателем и арендатором невозможна.

Надо было тогда — раз реституция не по поводу неосновательного — исходить из того, что требование из ст. 303 возможно только к неуправомоченному арендодателю.

Этим можно было бы затронуть и старый спор о пассивной легитимации при виндикации, сказать, что арендатор только фактическое владение возвращает, а спор по сути между собственником и неуправомоченным арендатором.

Но вышли из этого предельно просто — оказывается, арендодатель и арендатор солидарные должники и арендодатель не обязан ничего возвращать недобросовестному арендатору!

А ведь ссылка на ст. 608 ГК как раз и обосновывает то, что арендатор не должен был ничего платить арендодателю: сделка-то ничтожна, арендатор пользовался за счет собственника, а не арендодателя. Соответственно, платит собстеннику арендатор и возвращает себе арендную плату от арендодателя.

Как, например, решать спор между арендодателем и арендатором (солидарными должниками по требованию из ст. 303 . ), если собственник все взыщет с одного арендатора? Ссылкой на ст. 10 и неосновательное обогащение у арендодателя? Так ведь договор был, потому п. 2 ст. 167 в лучшем случае. А если руководствоваться этим же Пленумом, то и на этот пункт не сошлешься.

Так ведь ВАС и говорит в самом последнем абз: арендатора в этом случае ничего с арендодателя не взыщет.

Это просто дикость. Это ж хуже ст. 169 в прежней редакции! Это конфискация в пользу неуправомоченного арендодателя, который может удерживать неосновательное обогащение, потому что, видишь ли, ВАС борется со ст. 608, которая ему чем-то не угодила!

Короче говоря, при всей несправедливости, по крайней мере, есть логика и последовательность.

В приведенных мною абз. я логику просто в упор не вижу никакую.

ЗЫ короче, одно из постановлений, которые должны были вызвать светлые эмоции, но в итоге удивляют увлеченностью разработчиков какими-то ложными идеями, воспринятыми из каких-то левых правопорядков. Надо все-таки поменьше о немцах думать, когда работаешь над российским правом. У них в комментах, может, и много понаписано, да не о нас.

Конференция ЮрКлуба

Аренда это распоряжение имуществом или все.

BorisB1974 28 Дек 2005

kuropatka 29 Дек 2005

Статья 209 ГК. Содержание права собственности

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Smertch 29 Дек 2005

аренда это распоряжение имуществом или все-таки пользование имуществом. Всю жизнь знал, что это распоряжение, но для Ген. директора необходима точная ссылка на нормативный документ.

Пользование — у арендатора, а для арендодателя передача в аренду — это акт распоряжения

Денежка 29 Дек 2005

DMV 29 Дек 2005

А субаренда — тоже распоряжение?

ИМХО субаренда это тоже распоряжение арендодателя, т.е. арендодатель сдавая в аренду имущество одновременно распоряжается им таким образом, чтобы арендатор смог сдать его в субаренду, если не требуется отдельного согласия арендодателя на сдачу в субаренду в соответствии с законом или договором. Если же договором предусмотрено получение арендатором отдельного согласия на сдачу в субаренду, то это тоже распоряжение собственника своим имуществом, который дает на это согласие.
Сообщение отредактировал DMV: 29 Декабрь 2005 — 12:46

Chiko 29 Дек 2005

Во, как раз сомнение тут и рассею. А субаренда — тоже распоряжение?

право на передачу в субаренду- самостоятельное полномочие арендатора. И не надо это увязывать с тем, что право распоряжения вещью ему не передается

Денежка 29 Дек 2005

право на передачу в субаренду- самостоятельное полномочие арендатора.

Позволю себе проявить непонятливость, за что прошу прощения, но это самостоятельное полномочие и есть полномочие распоряжаться имуществом.

Если считать, что по договору аренды передается владение, пользование и чуток распоряжения — то тогда у меня это противоречие уложится в голове

Siddhartha 29 Дек 2005

Dremlin 29 Дек 2005

kuropatka 30 Дек 2005

Может, субаренда — это ограниченное право распоряжения, которое передается арендатору?

Да ничего ему не передается, на субаренду недаром согласие арендодателя нужно.

Yaros_law 30 Дек 2005

Dremlin 30 Дек 2005

Yaros_law 30 Дек 2005

Пользование — у арендатора, а для арендодателя передача в аренду — это акт распоряжения

100%.
ИМХО вот вопрос, который можно пообсуждать

Может, субаренда — это ограниченное право распоряжения, которое передается арендатору?

Арендатор передавая арендованное имущетсво в субаренду чем распоряжается? имущетсвом или правом? Ведь имуществом может распорядиться либо собственник, либо специально уполномоченное лицо.
Сообщение отредактировал Yaros_law: 30 Декабрь 2005 — 12:29

DMV 30 Дек 2005

А чем отличается субаренда «с согласия арендодателя» (то бишь ограниченное право распоряжения в пределах, установленных арендодателем) от «пользования в соответствии с условиями договора» (т.е. ограниченного права пользования опять же в пределах, установленных арендодателем)?

В данном случае ни чем не отличается. В обоих случаях это распоряжение собственником- арендодателем своим имуществом, в одном случае посредством предоставлением согласия на передачу в субаренду, а в другом то же согласие собственника, выраженное в заключенном договоре.

ИМХО вот вопрос, который можно пообсуждать
Цитата
Может, субаренда — это ограниченное право распоряжения, которое передается арендатору?

Да никакого ограниченого права распоряжения арендатору не передается, не может передаваться. Только собственник распоряжается. Арендатор передавая арендованное имущество в субаренду выполняет волю по распоряжению своим имуществом собственника, выраженного либо в согласии, либо в самом договоре аренды.

Денежка 31 Дек 2005

на субаренду недаром согласие арендодателя нужно.

Для передачи земли в субаренду согласие арендодателя не нужно. Нужно его уведомить только.

Smertch 07 Янв 2006

Для передачи земли в субаренду согласие арендодателя не нужно. Нужно его уведомить только.

хорошее замечание. ИМХО, передавая в субернду, арендатор распоряжается именно вещью в целом, а не своим правом. И в данном случае он выступает именно как то лицо, которому право распоряжаться предоставлено законом или договором с собственником.

-svb- 09 Янв 2006

Аренда это передача прав владения и пользования, ни о каком передаче права распоряжения речи нет, полностью согласен с Smertch. Впрочем, возможно — если это, например, аренда с правом выкупа, причем это самое условие о выкупе является передачей прав распоряжения с отсрочкой по времени и на условиях собственно оговоренных таким договором. Арендатор приобретает возможность влиять на правовой режим вещи путем оберменения своим правом выкупа до момента полного приобретения прав.
Что касается субаренды, то, во-первых, правовой режим вещи не меняется с передачей ее в аренду, суб-аренду, суб-суб аренду и далее (если такое кто встречал). ПО умолчанию законодатель забил однозначное право арендодателя на согласование договора суб-аренды. Договор может предусмотреть и отсутствие такого согласия. В любом случае передача в суб-аренду является лишь основанием для возникновения дополнительным правоотношений в поле владения и пользования. Прав распоряжения вещью, т.е. возможности определять ее дальнейшую судьбу, нет ни у арендатора, ни у суб-арендатора, который всего-лишь навсего в правовом смысле стоит в тени основного арендатора и привязан к вещи лишь в рамказ основного договора аренды.

В части земли, поскольку земля является особым предметом регулирования и имеет даже свой специальный Кодекс , законодатель описал процедуру исходя из теж же ГП принципов- собственник вещи в любом случае должен иметь полную информацию о вещи, которая в настоящий момент выбыла из его владения и пользования, при всем при этом право распоряжения у собственника как было так и осталось.

Денежка 09 Янв 2006

Может, субаренда — это ограниченное право распоряжения, которое передается арендатору?

Арендатор передавая арендованное имущетсво в субаренду чем распоряжается? имущетсвом или правом? Ведь имуществом может распорядиться либо собственник, либо специально уполномоченное лицо.

Считаю, что при передаче в субаренду арендатор распоряжается вещью, обладая ограниченным правом распоряжения, полученным по договору или по закону. Права передать в аренду (субаренду) вообще нельзя (в силу ст. 607 ГК), ибо права не вещи.
Арендатор распоряжается правом аренды когда в залог это право передает.

Smertch

Для передачи земли в субаренду согласие арендодателя не нужно. Нужно его уведомить только.

хорошее замечание. ИМХО, передавая в субернду, арендатор распоряжается именно вещью в целом, а не своим правом. И в данном случае он выступает именно как то лицо, которому право распоряжаться предоставлено законом или договором с собственником.

Т.е. все же арендатору право распоряжения вещью хоть и ограниченное, но передается, я правильно понимаю?

В общем, все еще считаю, что аренда — это распоряжение, и субаренда — распоряжение, и чтобы не было противоречия между тем, что субаренда распоряжение и тем, что при аренде по ГК передается только владение и/или пользование, надо подразумевать, что все же при аренде передается и владение/пользование, и немножко распоряжение

svb

Аренда это передача прав владения и пользования, ни о каком передаче права распоряжения речи нет, полностью согласен с Smertch.

Как-то мы его по-разному понимаем, получается.

при всем при этом право распоряжения у собственника как было так и осталось.

Если собственник выдаст доверенность на распоряжение вещью, то право распоряжения у собственника тоже не пропадет.

аренда с правом выкупа,

по сути всего лишь смешанный договор, аренда и купля-продажа в рассрочку.

ПО умолчанию законодатель забил однозначное право арендодателя на согласование договора суб-аренды. Договор может предусмотреть и отсутствие такого согласия.

Не правильно так говорить. Не может договор предусмотреть право на передачу в субаренду без согласия арендодателя, ибо наличие согласия по ГК — императив. Можно при заключении договора выразить согласие арендодателя на любую субаренду без дополнительного подтверждения этого согласия

В части земли, поскольку земля является особым предметом регулирования и имеет даже свой специальный Кодекс

Следует ли понимать, что при аренде земли передается пользование, владение и немножко распоряжение, а при аренде неземли — только пользование и владение?

-svb- 09 Янв 2006

Цитата
аренда с правом выкупа,

по сути всего лишь смешанный договор, аренда и купля-продажа в рассрочку.

естественно смешанный. отсюда и акцент — право распоряжения Арендатор по такому договору приобретает не из «арендной» части условий договора, а из «купли-продажной»

Цитата
ПО умолчанию законодатель забил однозначное право арендодателя на согласование договора суб-аренды. Договор может предусмотреть и отсутствие такого согласия.

Не правильно так говорить. Не может договор предусмотреть право на передачу в субаренду без согласия арендодателя, ибо наличие согласия по ГК — императив. Можно при заключении договора выразить согласие арендодателя на любую субаренду без дополнительного подтверждения этого согласия

Я так понимаю, оба таки поняли, о чем идет речь

Цитата
В части земли, поскольку земля является особым предметом регулирования и имеет даже свой специальный Кодекс

Следует ли понимать, что при аренде земли передается пользование, владение и немножко распоряжение, а при аренде неземли — только пользование и владение?

Нет не следует. Следует понимать, что земля, являясь специфическим объектом, допускает пользователя к определению своей дальнейшей судьбы. Например, на землях сельхозназначения землепользователь — арендатор/суб-арендатор самовольно возводит строение, закладывая правовое основание для изменения статуса земельного участка. В связи с этим, земля является объектом не только государственного регулирования, но и специального государственного контроля, предусматривающего не только гражданско-правовую, но и административную ответственность за нарушения порядка землепользователя, в том числе путем приведения земельного участка в первоначальное состояние. Специфика земли, леса, и пр. как объекта прав, заставила законодателя использовать не только гражданско-правовые процессы для регулирования правоотношений, но и «подключить» к регулированию и контролю органы государственной власти.

Smertch 09 Янв 2006

Т.е. все же арендатору право распоряжения вещью хоть и ограниченное, но передается, я правильно понимаю?

Не люблю использовать в этом контексте глагол «передавать» — он подразумевает, что переданного больше нет у того, кто передал. Я бы лучше сказал «предоставляется». Арендатору предоставлено право распорядиться арендуемой вещью путем передачи ее в субаренду под условием согласия арендодателя, либо (в случае с землей или с другими объектами — если соответсвующее условие включено в договор аренды) без такового.
А то, что право распоряжения не фигурирует в определении, так это, ИМХО, невелика беда. Определение характеризует лишь основную направленность договора.

Распоряжение имуществом: как реализовать право собственности

Распоряжение имуществом – это процесс, который становится возможным только в том случае, когда вы обладаете правом собственности на данный материальный объект. В этом материале мы поговорим о том, как можно реализовать право собственности, что именно представляет собой процесс распоряжения находящимися во владении материальными благами, а также обсудим многие другие нюансы.

Что такое собственность и право собственности

Под термином собственность подразумевается отношение, возникающее между несколькими субъектами гражданского права, относительно ряда материальных наименований, представляющих собой чье-либо имущество. В обозначенных отношениях имущество будет относиться только к одному из их участников, для остальных людей оно будет считаться чужим.

Охватить собственность может две разновидности отношений, а именно:

• принятие вещи, как своей;
• какие-либо контакты с иными лицами, темой которых является данная вещь.

Право собственности – понятие, немного отличающееся от рассмотренного выше обозначения. Оно представлено системой правовых норм, которые закрепляют отношения собственности на:

• производственные средства;
• потребляемые предметы.

Каждый гражданин волен распоряжаться имуществом, имеющимся у него во владении. Однако, в некоторых случаях не он один имеет данное право. Так, если у предмета несколько хозяев, им придется решать судьбу материального блага сообща

Фактически, право собственности входит в категорию вещных прав, то есть таких, которые дают вам право на юридическое обладание той или иной вещью.

Различают следующие разновидности прав данной категории:

• непосредственно право собственности;
• вещные права, относящиеся к лицам, не являющимся собственниками предмета.

Существует несколько разновидностей имущественных прав, и к ним относится не только право собственности, но также вещные права различного типа

Во втором случае речь идет о таких правах, как:

• ведение хозяйственного характера;
• оперативное управление;
• сервитуты;
• бессрочное пользование землей;
• пожизненно-наследуемое владение.

ГК РФ Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Формы права собственности

Существует три основных формы права собственности, а именно:

Собственник может поступать с вещью по собственному усмотрению, как захочет, если его действия в конкретный момент времени не будут противоречить законодательству, и нарушать права, интересы и свободы других граждан.

Наряду с правами, предоставляемыми собственнику, государство возлагает на его плечи также конкретные обязанности, в ряд которых следует включить:

• уплату налогов в государственную казну;
• обязательный ремонт некоторого вида имущества и т.д.

На протяжении нескольких последних лет имущественный налог продолжает меняться в связи с переходом от инвентаризационной стоимости к кадастровой при его расчете. Изменения происходят постепенно и с каждым новым годом все большее количество регионов переводится на новую формулу расчета налогов. О последних изменениях в законе о налоге на имущество физических лиц рассказываем в специальной статье.

Кроме того, если имуществом, принадлежащим собственнику, могут пользоваться иные лица, или контактировать с ним каким-либо иным путем, тогда, он несет также и риск, что в ходе этого самого контакта кто-либо может погибнуть, повредить здоровье, или просто повредить сам имущественный объект.

Закон нашей страны наделяет собственникам не только правом, но и обязанностями по уплате налогов за владение собственностью, и защите жизни и здоровья других людей, которые могут пострадать при пользовании данным наименованием

Право владения

Данное право подразумевает, что лицо может обладать вещью с физической точки зрения, и воздействовать на нее хозяйственным путем. При этом, подразумевается, что помимо собственников являться владельцами временно могут также и лица, которые пользуются благами согласно договоренностям, предварительно заключенным с их хозяином. Например, в рамках договора аренды.

Право пользования

Право пользования подразумевает, что из вещи могут извлекаться какие-либо полезные свойства в процессе ее эксплуатации. Стоит иметь ввиду, что в ходе применения имущества, пользования им, происходит:

• изнашивание оного;
• полное потребление объекта.

Право пользования, точно так же, как и право владения, может принадлежать не только собственнику данного предмета, но также и иным лицам, которые наделены соответствующими правомочиями

Право распоряжения имуществом

Именно это право является темой нашей статьи. Оно понимается, как законная свобода определения дальнейшей юридической судьбы того или иного материального наименования. Проще говоря, собственник может решать, как далее поступить с его вещью:

• оставить;
• продать;
• передать в качестве подарка;
• сдать в аренду и т.д.

Право распоряжаться подлежит реализации только со стороны собственника, за теми исключениями, когда он передал его и другим лицам в виде прямого указания.

Правом распоряжаться могут обладать различные категории собственников, а именно:

• простые граждане;
• предприниматели;
• юридические лица;
• Федерация;
• субъекты Федерации;
• муниципальные организации;
• иностранцы;
• зарубежные страны;
• организации международной категории и т.д.

Правом распоряжаться собственностью обладают самые разные субъекты, например: Российская Федерация, иностранные граждане, россияне, предприниматели и юридические лица, и т.д. Все они могут являться собственниками, и производить в отношении принадлежащего им имущества любые законные действия

Согласно букве закона, на территории нашей страны признаются следующие формы собственности:

• частная;
• собственность, коей владеют юридические лица;
• материальные блага, принадлежащие объединениям общественного или религиозного характера;
• муниципальная;
• государственная;
• принадлежащая совместным предприятиям;
• относящаяся к иностранным гражданам, компаниям, а также государствам.

Во владении простых граждан, а также юридических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью, может находиться имущественный объект любого вида, за исключением некоторых отдельных категорий, ограниченных со стороны законодателя.

При этом, цена и количественный показатель данных материальных благ, не ограничиваются какими-либо рамками.

Собственностью, принадлежащей Российской Федерации, то есть нашему государству, считаются материальные объекты, которые находятся в использовании:

• у субъектов страны;
• у предприятий государственного типа;
• государственных учреждений и т.д.

Владеть той или иной собственностью могут, например, регионы. В этом случае именно они будут выступать в роли собственников. При этом пользоваться и распоряжаться объектами, им принадлежащими, смогут как государственные предприятия, так и местные учреждения иной категории

Муниципальной собственностью будут считаться все те же объекты, которые принадлежат на этот раз муниципальным образованиям различного типа, а именно:

• городам;
• поселкам городского типа;
• селам и прочим разновидностям поселений.

При этом, распоряжаться и пользоваться объектами права собственности могут как предприятия данных муниципальных образований, так и различные учреждения и т.д.

Организации общественного или религиозного типа имеют право обладать собственным имуществом. При этом, использовать имеющиеся на счету материальные объекты им позволяется только с целью достижения поставленных перед ними задач, определенных учредительными документами.

Видео – Что такое распоряжение имуществом

Объекты собственности в России

Согласно букве закона, сегодня в России имеют место быть следующие объекты собственности:

• земельные территории;
• жилые дома;
• дачные дома;
• кэмпинги;
• гаражи;
• какие-либо предметы, использующиеся для ведения домашнего хозяйства;
• предметы, использующиеся в рамках личного потребления;
• документы с обозначенной ценностью, например облигации или акции;
• СМИ;
• объекты предпринимательства;
• производственные комплексы;
• комплексы в сфере бытового обслуживания;
• торговые комплексы;

Также к интересующему нас списку можно отнести любые иные материальные объекты, имеющие назначение производственное, потребительское, культурное или социальное. За исключением определенного перечня наименований, упоминаемого в различных государственных актах, пункты которого не могут принадлежать конкретным лицам по соображениям безопасности государственного или общественного характера.

Практически любое наименование может стать собственностью, независимо от того, относится ли оно к категории недвижимости, или же представлено какими-либо движимыми объектами

Общая собственность

Если один имущественный объект имеет сразу нескольких хозяев, то можно сказать, что все они владеют им на праве общей собственности. При этом, необходимо отличать такие параметры общей собственности, как:

• долевое владение;
• совместное владение.

Данные категории имеют множество принципиальных отличий, давайте приступим к их рассмотрению далее в таблице.

Таблица 1. Отличие долевой собственности от совместной собственности

Формы распоряжения недвижимым имуществом

К формам распоряжения недвижимым имуществом можно отнести следующие:

— управление собственными силами;

Рассмотрим основные особенности данных форм распоряжения, а также их преимущества и недостатки.

1. Управление собственными силами. Предполагает, что собственник самостоятельно решает вопросы управления принадлежащим ему объектом недвижимости, либо непосредственно используя его для своей производственной, коммерческой, социальной деятельность, либо сдавая отдельные помещения в этом объекте в аренду. Второй случай считается классическим при управлении недвижимостью и, в некоторых источниках, обозначается как «управление офисным зданием». При управлении офисным зданием собственник самостоятельно решает вопросы назначения и сбора арендной платы, обеспечения нормальной эксплуатации здания, найма персонала и т.п.

Преимуществом данной формы распоряжения является то, что при ней практически вся прибыль от эксплуатации объекта переходит в руки собственника, однако, во многих случаях такая возможность не реализуется и, более того, недвижимость приносит своим владельцам сплошные убытки, требуя затрат на свое содержание (особенно это справедливо для государственной и муниципальной недвижимости). Кроме того, управление собственными силами наилучшим образом позволяет реализовать нестоимостные цели. Собственник, сохраняя возможность продать объект в будущем, в условиях постоянного роста цен, получает возможность получения инвестиционного дохода.

Недостаток управления собственными силами очевиден – такая форма распоряжения требует затрат времени, сил, денежных средств на процесс управления, создания сложной структуры управления.

2. Доверительное управление предполагает, что управлением недвижимостью занимается специализированная управляющая организация или профессиональный управляющий за соответствующее вознаграждение. Вознаграждение формируется либо как процент от прибыли, либо как фиксированная сумма, либо фиксированную сумму получает собственник недвижимости, а управляющий – оставшуюся часть прибыли.

Преимуществом доверительного управления является то, что объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе. Кроме того, собственник сохраняет за собой право продать объект в будущем.

Недостатком является переход части прибыли в руки профессионального управляющего, однако, практика показывает, что часто при доверительном управлении абсолютная величина прибыли собственника оказывается больше, чем при управлении собственными силами. Негативным моментом является и то, что в случае недобросовестности управляющего возможна утрата собственником контроля над объектом.

3. Аренда. Предполагает передачу права пользования арендатору на определенных в договоре условиях на более или менее продолжительный срок. В данном случае предполагается, что объект сдается в аренду целиком.

Преимущество: аренда позволяет наладить поступление денежных средств при невозможности или нежелании управлять объектом собственными силами, сохраняя при этом возможность продать объект в будущем.

В качестве недостатка аренды можно указать переход большей части прибыли от эксплуатации недвижимости в руки арендатора, а также ограниченность возможности некоммерческого использования.

Очевидным преимуществом продажи является получение денежных средств немедленно, что, с точки зрения теории изменения стоимости денег во времени, выгодно для продавца.

Однако при продаже собственник лишается всех прав на недвижимость, а именно права на получение прибыли от эксплуатации недвижимости и доходов от прироста ее стоимости, а также права некоммерческого использования.

5. Залог недвижимости. Предполагает, что собственник недвижимости получает кредит, используя при этом объект недвижимости в качестве обеспечения его возврата.

При залоге собственник недвижимости выигрывает, получая единовременно крупную денежную сумму, а также сохраняя право пользования объектом недвижимости, со всеми вытекающими из этого права последствиями (возможность получения прибыли от эксплуатации объекта, возможность некоммерческого использования и т.п.).

В тоже время, ограниченность права распоряжения объектом (необходимость согласовать это право с кредитором) создает проблемы при желании продать объект, а возможные проблемы с выплатой долга могут привести к утрате права собственности на объект. Поскольку кредит выдается как правило лишь на часть реальной рыночной стоимости объекта недвижимости (50-70%), то в случае утраты объекта недвижимости залогодатель несет очевидные убытки.

188.64.169.166 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно