Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Квартира стоит в районе 1 млн рублей,когда получил тех паспорт там стоимость стоит 48 тысяч,как так.

48к — это инвентаризационная.

см п7 ФЗ — 221 от 24.07.07, п8, п9 статью ФЗ — 136 от 25.10.01. Согласно п3 статьи 66 ФЗ — 136 кадастровая стоимость равна рыночной. Согласно п4 статьи 65 главы 10 ФЗ — 136 применяется нормативная цена вместо кадастровой, если не проведена кадастровая оценка земельного участка. В чем дело?

Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом. Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика.
Давайте будем рассуждать по порядку. Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль.
На самом же деле все далеко не так. Дело в том, что в основе цены, с экономической точки зрения, лежит наиболее вероятное количество денег, которое покупатель согласен отдать за товар. А стоимостью, с той же точки зрения, считается выраженная в деньгах величина затрат на приобретение или изготовление конкретного товара.
По смыслу статьи 3 закона об оценочной деятельности получается, что рыночная стоимость – это цена. Вот оно необоснованное объединение в одно целое двух экономических понятий — стоимость и цена. Можете убедиться в этом, прочитав полный текст этой статьи. Отсюда и неразбериха, и недовольство людей. Благо законодатель хоть как-то предусмотрел механизм сглаживания неизбежно возникающих в обществе противоречий на этой почве.
Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости. Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене.
В рамках обсуждаемых комментариев к нашей статье, сложно в одном комментарии изложить дополнительные уточнения по порядку проведения оценки недвижимости. Да в этом и нет необходимости. Достаточно понимания того, что с помощью закона невозможно регламентировать абсолютно все. Есть ситуации, при которых мы обязательно вступаем в противоречия между собой или с государством, различными организациями.
И здесь уместно будет напомнить, что правовая культура подразумевает наличие у государства и у граждан такого ценного качества, как договорная способность, иными словами, способность достигать согласия. Говорят, что умные люди всегда между собой, а другие или подерутся, или пойдут в суд. Договориться, все-таки лучше.
Обоснование: ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ФСО No 4».

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной: подробное разъяснение

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, должно интересовать владельцев недвижимого имущества. На сегодняшний день оттого, во сколько оценено ваше жилище, зависит размер ежегодного налога на квартиру.

Рыночная стоимость недвижимого имущества. Особенности

Рыночная стоимость недвижимости

Это та цена, которую в конечном итоге оплачивает покупатель квартиры. При этом средства, потраченные на оформление документов и посреднические услуги, не учитываются.

Прежде чем продать или купить недвижимое имущество, каждый человек в обязательном порядке приценивается. Продавая жилище, собственник принимает во внимание следующие моменты:

1. «внешний вид» помещения (насколько современны ремонт, сантехника, окна, вентиляция, водоснабжение и т. п.);
2. как расположены комнаты;
3. размеры общей и жилой площадей;
4. местоположение – транспортная развязка, удаленность жизненно важных социальных объектов и т. д.;
5. наличие и качество мебели, бытовой техники и других предметов интерьера.

Времена года также оказывают влияние на то, во сколько будет оценено недвижимое имущество. Поэтому цены на квадратные метры зимой и летом могут отличаться.

Данный показатель снижается или увеличивается в зависимости от изменений курса валют, политической обстановки и др.

Следует заметить, что перечислены далеко не все факторы, которые учитывают оценщики или собственник.

Важный момент! Итоговая сумма должна удовлетворять и продавца, и покупателя. Если человек продает жилье в пригороде (отдаленный район, без ремонта), а цену устанавливает, как в столице, то ему придется очень долго ждать покупателя.

В основном рыночную стоимость определяют, опираясь на цены, которые установлены в данном районе. Официальная оценка не нужна. Но иногда могут затребовать документы, которые обоснуют, почему квартира стоит столько.

В таком случае собственник вправе обратиться в агентство недвижимости или к независимому эксперту и получить запрашиваемую справку.

Обращаем ваше внимание! Организация, которая выдает подобные документы, должна быть зарегистрирована официально.

Информация о кадастровой стоимости. Особенности

Размер кадастровой стоимости нужно знать всем владельцам недвижимого имущества. Хотя бы для того, чтобы рассчитать сумму ежегодного налога.

Данный показатель принимают во внимание, когда:

• человек вступает в права наследования;
• берет на себя ипотечный кредит;
• или заем под залог квартиры;
• владелец реализует или приобретает жильё;
• оформляет договор дарения;
• обменивает недвижимость.

Одним словом, когда собственник проводит финансовые операции со своими владениями.

• от того, в каком году построен дом и когда отдан в эксплуатацию;
• с какой целью используется квартира;
• сколькими квадратными метрами пользуется собственник;
• во сколько оцениваются квадратные метры на рынке недвижимости;
• как обстоит экономическая ситуация в стране, регионе;
• от степени изношенности жилища;
• качества материала, который использовался для сооружения здания;
• количество этажей в доме;
• наличия лифта.

Учитывают даже средний размер оплаты за труд, расчет производят по регионам.

Кто и как проводит кадастровую оценку

Оценку проводят в течение определенного периода времени: один раз в 3 года или реже. Как происходит процедура:

• Чтобы запустить процесс оценивания, местные власти отправляют запрос в Кадастровую палату Росреестра, где формируется перечень объектов недвижимости.
• Сформированный список передается в оценочную организацию, которая в специальном конкурсе приобрела право проводить оценку. С данной организацией заключается договор.
• После того, как оценка произведена, результат утверждают госорганы – создают особый нормативно-правовой акт. Информацию о том, сколько стоит квартира, передают в региональный филиал Кадастровой палаты Росреестра, публикуют итоговые данные.
• Ответственный сотрудник вносит полученную информацию в Единый государственный реестр недвижимости.

Оценочные компании действуют строго по правилам, установленным государством. Квартирами не занимаются по отдельности – оценивание носит массовый характер.

Рассчитывая официальный показатель, специалисты принимают во внимание и ту сумму, которая установлена на рынке недвижимости:

1. в каком регионе/районе расположена квартира;
2. транспортную развязку;
3. близость к школам, садам, больницам, продуктовым магазинам, рынками т. д.;
4. из чего изготовлено строение и пр.

Оценщики формируют единую модель оценки, и в зависимости от этого распределяют квартиры по группам. После чего рассчитывают размер кадастровой стоимости в каждой группе.

Для начала вычисляют стоимость 1 м. кв., а после лишь умножают на общую площадь квартиры.

Сравнение стоимостей: рыночной и кадастровой

Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости

Как правило, цена на рынке выше той, что указана в государственном кадастровом реестре. Так происходит потому, что при ее расчете учитывают больше деталей. Цена, которую покупатель готов внести за квартиру, отображает реальную картину, как обстоят дела на рынке недвижимости.

Стоимости (кадастровая и рыночная) квартир приблизительно равны только в тех случаях, когда оценивается старый дом, и квадратные метры в нем не представляют ценности для покупателей.

Заметим! Рыночная стоимость квартиры, расположенной в элитном районе, отличается от рыночной стоимости той квартиры, что находится на окраине города. При этом кадастровая стоимость таких помещений может быть одинаковой.

Можно сказать, что размер кадастровой стоимости определяется государственными органами. Правительство РФ пытается максимально приблизить ее размер к рыночной.

Рыночную стоимость определяет владелец жилья, а покупатель может ее подкорректировать. Когда требуется документальное подтверждение цены на рынке недвижимости, соответствующие бумаги выдает агентство недвижимости или другое официальное лицо при наличии лицензии.

Почему в некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную стоимость?

Крайне редко, но бывает такое, что рыночная цена ниже или равна кадастровой. Рыночная и кадастровая стоимости приблизительно одинаковые, когда оценивается старое жилье (хрущевка, сталинка).

Недвижимое имущество в новостройках, особенно то, что выстроено в элитном районе города, ценится государством гораздо выше, чем на рынке недвижимости.

При постройке современных сооружений используют дорогостоящие материалы, устанавливают новомодные лифты и т. п. При этом здание совершенно не изношено, что также влияет на размер кадастровой цены.

Когда устанавливают рыночную стоимость на недвижимость, принимают во внимание другие факторы, поэтому жилье получает низкую оценку. Например, если «свежепостроенная» квартира находится далеко от остановки общественного транспорта или метро, поблизости нет больницы, детского сада и т. д., то продать ее дорого не получится.

Также нельзя исключать человеческий фактор. Кадастровая стоимость будет выше, если:

• не учтены индивидуальные особенности жилья;
• рыночная стоимость снизилась по причинам, зависящим/не зависящим от жильца;
• допущена ошибка в расчетах.

Заметим, цену в таких случаях завышают ненамеренно.

Что является поводом для переоценки недвижимости

Если владелец квадратных метров выявил, что кадастровая стоимость необоснованно превышает рыночную стоимость, то он имеет все основания для того, чтобы оспорить эту цифру. Собственник – лицо заинтересованное, потому что оплачивает налог на недвижимость, исходя из размера кадастровой стоимости.

Прежде всего нужно выяснить, какая сумма указана в Росреестре. Для этого необходимо получить выписку одним из способов:

• направить заказное письмо-прошение по почте;
• обратиться в госорганы;
• территориальный МФЦ;
• передать заявку на специальном сайте (портал Госуслуги);
• Когда документ будет на руках, нужно проанализировать рынок недвижимости и сравнить цены. Веская причина для обращения в суд – разница между стоимостями в 30% и более.

Заметим! Желательно переоценить квартиру до того момента, пока не произошла плановая переоценка. Но и эту сумму можно оспорить.

Доказать, что стоимость завышена, можно при помощи оценщика, который имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Конечно же, услуги профессионала стоят недешево: оценить имущество, составить заключение.

Но чтобы получить соответствующие бумаги, придется заплатить. Потому что плата «за воздух» обойдется гораздо дороже.

Выгодна ли переоценка кадастровой стоимости?

Заниженная кадастровая стоимость недвижимости

Конечно же, переоценка займет немало времени, сил и финансов. Но следует помнить, что до 2020 года налог на недвижимость будет рассчитываться от цифр, указанных в Росреестре. При этом понижающие коэффициенты становятся с каждым годом все больше.

Оспаривать размер может только собственник жилья. Но в данной ситуации нужно понимать, что выгода очевидна.

Как сделать кадастровую стоимость квартиры ниже

Существует специальная комиссия, которая рассматривает спорные вопросы, касающиеся размера кадастровой стоимости. Для того чтобы обращение было зафиксировано, необходимо собрать документы:

• паспорт;
• документ, подтверждающий право владения недвижимостью;
• выписку, где указан размер кадастровой стоимости;
• заключение о несоответствии сведений.

Решение комиссии может быть принято не в пользу заявителя. В таком случае нужно подавать исковое заявление в суд (на это дается 10 дней).

В настоящее время можно «обойти» специальную комиссию – сразу обратиться в суд. Но прямое обращение будет стоить несколько дороже.

Суд рассматривает вопрос снижения размера кадастровой стоимости или опровергает решение комиссии. Естественно, при наличии доказательств несоответствия, например:

• сумма внесена/рассчитана неверно;
• не учтено, что квартира находится в аварийном состоянии и др.

Процесс длится несколько месяцев. Если решение принято в пользу истца, то сумму пересчитывают в год подачи иска. Соответственно, размер налога будет меньше.

Выяснить, почему кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, несложно. Труднее доказать, что ее необходимо понизить. Но если правда на вашей стороне, требуется незамедлительно решить данный вопрос.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

Государство считает каждую копейку в кошельках граждан

21.11.2016 в 18:24, просмотров: 30510

К 2020 году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Причем сейчас в Москве кадастровая стоимость 36% многоквартирных домов выше рынка. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. «ЭВ» решил узнать: сколько же придется платить за обладание «квадратами» в ближайшем будущем?

Равнение на кадастр

Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в 2014 году. Согласно ст. 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества будет проходить постепенно, за счет ежегодного увеличения налоговой ставки на две десятых процента, к 2020 году. В переходный период (с 2016 по 2020 гг.) налог будет увеличиваться ежегодно на 20% от суммы превышения налога, исчисленного по кадастровой стоимости, над суммой, которую вы платили в предыдущий год, исходя из инвентаризационной стоимости. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. За 2016 год он будет равен 0,4.

Главное нововведение — теперь налог с недвижимого имущества платится от кадастровой стоимости жилья. Раньше за основу бралась инвентаризационная стоимость. Разница между ними более чем значительная. Инвентаризационная стоимость включала в себя такие параметры: конструкция здания, год ввода в эксплуатацию, строительные работы и материалы. Кадастровая стоимость определяется независимыми экспертами и обновляется не реже чем 1 раз в 5 лет. В ней помимо того, что учитывается при инвентаризационной оценке, также принимаются во внимание расположение дома, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам и наличие дополнительных параметров (охрана, парковка и т.д.).

Дороже в 10 раз

«В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по Москве к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 руб., а налог с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 руб. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей», — пояснил ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

На имущество введены разные уровни налоговой ставки. «Налог ранжируется. Если кадастровая стоимость составляет менее 10 млн руб., то налог составит 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15% (ставки для Москвы. — «ЭВ»). Существует также некий эквивалент налога на роскошь: если стоимость превышает 300 млн руб., то налог составит 2%. Если в собственности имеются несколько квартир, налогообложение не изменяется. Налоговая ставка на жилую недвижимость (также гаражи, хозяйственные постройки), которая не используется в предпринимательской деятельности, составляет по умолчанию 0,1% от кадастровой стоимости, но муниципальные власти могут увеличить ее (максимум в три раза)», — разъяснил руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Кортиков.

Вычеты и льготы

Предусмотрены также вычеты и льготы. На вычет имеют право все собственники жилья за исключением владельцев элитной недвижимости, стоимость которой превышает 300 млн руб. Вычет производится за счет уменьшения рассчитываемой площади на необлагаемые налогом квадратные метры: 10 кв. м для комнаты, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома.

Если собственников у квартиры несколько, то вычет не суммируется, а делится на количество собственников. То есть если квартира разделена на две доли, то каждому собственнику положен вычет по 10 кв.м.

Традиционно от налога полностью освобождаются пенсионеры, ветераны, инвалиды I и II групп. Всего 15 льготных категорий граждан.

Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить. Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза. Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м.

Оценка с потолка?

Главная цель изменения правил налогообложения — увеличить поступления в бюджет. Власти не жалеют слов о том, что данная система налогообложения более справедлива, поскольку кадастровая цена более справедлива и приближена к рыночной. Однако, как показывает практика, это не всегда так.

«В целом по РФ качество кадастровой оценки можно признать неудовлетворительным. Имеются случаи систематического завышения кадастровой стоимости на территории субъектов. Такая ситуация наблюдается не во всех регионах. Например, в Москве власти участвуют в процессе кадастровой оценки, стараясь придать результатам наиболее объективный вид. К сожалению, есть и такие регионы, где самым главным показателем качества результатов региональные чиновники считают максимально возможные сборы имущественных налогов, определяемых на основе кадастровой стоимости», — считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба.

С ним не совсем согласен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «В то время, когда разрабатывался закон о кадастровой стоимости объектов недвижимости, цены на столичные квартиры были гораздо выше. А мы фиксируем, что за последние 2–3 года стоимость недвижимости в Москве — мы говорим не о заявленных продавцами ценах, а о продажных — уменьшилась как минимум на 20%, а по некоторым позициям — на 25%. Соответственно, становится понятно, что налог на эту недвижимость подсчитан некорректно. Возможно, сейчас не самое удачное время для введения нового налога на недвижимость, потому что в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, и люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку. Но государство тоже считает каждую копейку, и в условиях дефицита бюджета страны и удешевления нефти как раз встал вопрос о необходимости разработки нового налога на недвижимость».

По оценке ЦИАН, в 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев — ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаются редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельным.

Остров невезения

Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов. Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой. При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба.

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к. инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров. Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой».

Ясно, что в подавляющем большинстве случаев собственникам жилья придется платить больше. Причем с каждым годом, вплоть до 2020-го, сумма будет увеличиваться. Росреестр немного подсластил пилюлю, упростив и ускорив процедуру регистрации и учета объектов недвижимости. С 1 января 2017 года в России будет действовать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нем будет содержаться информация об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременения прав на них. Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав будут проводиться одновременно, за исключением отдельных ситуаций. Это, конечно, упростит различные бюрократические процедуры при оформлении жилья в собственность, но никак не облегчит налоговое бремя граждан.

Заголовок в газете: Государство считает каждую копейку в кошельках граждан
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27260 от 22 ноября 2016 Тэги: Налоги, Выборы, Нефть, Общество, Власть Организации: ОПЕК Места: Москва, Россия