Кто устанавливает кадастровую стоимость квартиры

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде Выписка из ЕГРН придет вам в виде файла в формате sig. Это специальный формат документа, содержащий электронную подпись. Если на вашем устройстве файл такого формата не открывается, воспользуйтесь сервисом Росреестра, позволяющим сформировать печатное представление выписки, полученной в электронном виде, и проверить корректность электронной подписи, которой она подписана.

«>файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в Изначально налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. Но она не учитывала влияющие на рыночную стоимость факторы: этажность, престижность района, удаленность от метро и другие. Налоговое бремя распределялось неравномерно: владельцы более дорогой недвижимости в центре платили меньше, чем жители новостроек на окраинах.

Чтобы этого избежать, в январе 2015 года были приняты поправки в Налоговый кодекс, согласно которым все регионы страны должны до 1 января 2020 года перейти на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. До этого момента объявлен переходный период — каждый регион сам решает, как ему исчислять налоги: по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, либо (если проведена государственная кадастровая оценка) по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости.

Но там, где налог на недвижимость начисляется по старым правилам, был введен еще и коэффициент-дефлятор, призванный корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, с учетом инфляции. Он ежегодно повышается.

Для тех же регионов, где начинают применять новый порядок налогообложения, в первые 4 года применения действует система понижающих коэффициентов, налоговых вычетов, сохраняются основные налоговые льготы и пониженные налоговые ставки с правом муниципальных образований расширять данные льготы.

Сегодня в большинстве регионов России налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве кадастровая стоимость вместо инвентаризационной в качестве налоговой базы применяется с 2015 года.

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
• в результате Сегодня в России действует два закона, определяющие порядок проведения кадастровой оценки недвижимости: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

• по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
• по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
• по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами Все объекты делят на группы по принципу схожести, определяют для каждой группы ценообразующие факторы (например, материал стен, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций) и составляют модель оценки — некое уравнение, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на один квадратный метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает окончательную кадастровую стоимость.

«>массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: как и где её узнать и посчитать

Во многих ситуациях, связанных с жильем, необходима кадастровая стоимость квартиры. Чаще всего данный показатель ищется для определения размера налога при реализации помещения на рынке недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Многие россияне до конца не понимают, что такое кадастровая стоимость дома, любого другого строения или земли, так как она устанавливается государственными органами и практически нигде не отображается для наглядности.

Под кадастровой стоимостью недвижимости понимается цена, устанавливаемая на конкретный объект недвижимости, исходя из информации, которая получена Службой кадастрового учета.

Данный термин означает, что на строение или земельный участок устанавливается определенная цена, которую готово заплатить государство за приобретение права собственности. Обычно кадастровая стоимость недвижимого имущества немного отличается его реальной рыночной оценки или коммерческой стоимости помещения, так как в расчет не берется ни проведенные ремонтные работы, ни какие-либо дополнительные характеристики.

Для полного понимания что такое кадастровая стоимость квартиры, необходимо учесть из чего складывается конечная цифра, благодаря которой устанавливается налог.

Определение конечной цены формируется из следующих данных по установленному объекту:

1. Место его фактического расположения, которое в большей мере оказывает влияние на конечную оценку.
2. К какому типу относится помещение – частный жилой дом, квартира, комната в квартире или общежитии, земельный участок и т.д.
3. Состояние объекта, при этом оценке подлежит не сам ремонт, а общее определение износа.
4. Площадь строения.
5. Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций – водопровода, газо- и теплоснабжения, водоотвода, электрического оснащения и прочих факторов.

Цена установлена непостоянная с индексацией в большую или меньшую сторону в зависимости от показателей рынка, при этом законодатель определил кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости.

К лицам и органам, которые имеют полное право инициировать переоценку, относятся:

1. Местные органы власти – муниципалитет или власти субъекта федерации.
2. Федеральная служба учета.
3. Федеральная налоговая служба.
4. Собственник помещения.

Отмечается, что изменение цены должно происходить не реже одного раза в пять лет.

Главным документом, подтверждающим цену, является справка о кадастровой стоимости объекта, данная бумага выдается Росреестром или ЕГРН.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры и на что она влияет

Кадастровая стоимость жилья до недавнего времени не играла практически никакой роли и определяла лишь инвентаризационную цену, которая существенно отличалась от рыночной.

Инвентаризационная стоимость представляет собой оценку помещения исходя из затрат на его строительство и содержание, т.е. фактически она в два или три раза меньше, чем рыночная оценка. Из-за этой разницы законодательство России претерпело ряд изменений, и теперь повсеместно используется понятие «кадастровая стоимость недвижимости».

Несмотря на то, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную, ее отличия от инвентаризационной огромны. Новый вид оценки позволил в значительной мере приблизить государственные цены к реальным и получать прибыль в виде налогообложения.

Сегодня законодатель определил для чего нужна кадастровая оценка квартиры и установил, что благодаря проводимой оценке осуществляется расчет налогового бремени, накладываемый на собственников имущества.

Налоговые последствия для собственников определяются в виде налогообложения, исходя из стоимости объектов собственности:

1. Благодаря установленному значению определяются размеры налогов при отчуждении жилых помещений, в том числе при вступлении в наследство или их продаже.
2. Она определяет ежегодный налог на имущество.

Определить и узнать кадастровую стоимость квартиры можно несколькими способами, которые могут быть как платными, так и совершенно бесплатными. Данная величина — значит не просто повышение налогов, а существенный способ привлечение капитала в казну государства для его дальнейшего развития.

Откуда она берется

Определить откуда берется и от чего зависит стоимость квартиры можно посредством обращения к законодательным актам.

Так, в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ «Об оценочной деятельности», данный вид значений устанавливается посредством привлечения региональными властями независимых оценщиков. Для этого объявляется конкурс и общее количество объектов недвижимости, которым необходимо провести оценку.

Полный перечень победителей конкурса определяется субъектом и муниципалитетом. Индексация цены имущества проводится каждые пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые два года. Конкретные даты не закреплены, они имеют плавающую структуру и могут изменяться в зависимости от обстоятельств.

У собственника имеются установленные обязательства, которые определяются этим же законодательным актом. В случае существенного изменения структуры, типа, вида или площади объекта он должен сообщить об этом в уполномоченные органы для пересмотра конечной цены жилища.

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

ФЗ №218 устанавливаются положения о том может ли меняться кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, при этом уточняется, что процесс изменения цен инициируется властями субъектов или муниципалитетов.

Как часто меняется кадастровая оценка закреплено в ФЗ №135-ФЗ, данный законодательный акт определяет, что поменять цену объектов можно не более одного раза в течение трех лет, поэтому говорить о том, меняется ли ежегодно данная величина не приходится. При этом законодатель четко отмечает, что собственник жилого помещения по мере изменения его структуры и особенностей должен уведомить уполномоченные органы о новых качествах строения.

Причины изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости довольно просты:

1. Внесение изменений собственником, благодаря чему цена помещения увеличилась или уменьшилась.
2. Изменения рыночной ситуации, при которой цены на жилища существенно падают или поднимаются.

Законодатель не просто инструктирует граждан о том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома, но и уведомляет о том, есть ли какие-то ошибки в проведенной процедуре, посредством размещения записей на официальном портале Росреестра.

Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

С введением положений о кадастровой стоимости недвижимого имущества, переход на новый вид налогообложения был разделен на несколько периодов.

Периоды перехода включают в себя:

1. 2014-2018 годы, в течение которых физическим лицам предоставлялись льготы и вычеты при оплате налога.
2. 2018-2020 годы, в течение которых граждане должны привести все дела в порядок и начать выплачивать налоги по установленным обязательствам.
3. 2020 и далее – новая система определения налогообложения, которая будет работать в полном объеме в ближайшем будущем.

Главным изменением 2020 года станет возможность более простого пересмотра дел, связанных с неправомерным определением оценки, сегодня такие дела пересматриваются в досудебном и судебном порядке. Обжаловать и оспорить решение оценщиков можно обратившись в комиссию в рамках досудебного урегулирования спора и только после этого оспаривать установленную цену в суде.

Более того, к 2020 году будет создано специальное экспертное подразделение Росреестра, которое будет заниматься непосредственным определением цены недвижимости без привлечения сторонних оценщиков.

С нововведениями определить из чего складывается величина станет проще, однако значительно увеличатся налоговые ставки и показатели, при этом существенно уменьшится льготная составляющая, но коэффициент для расчета налога пока остается прежним.

С 2018 года налог на недвижимость увеличится еще на 20%, что негативно сказывается на возможностях граждан. В некоторых регионах величина, установленная ГКО на жилье существенно завышена, поэтому постоянно происходят суды и разбирательства по этому вопросу.

Не облагаются налогами следующие категории жилья:

• Квартиры, площадь которых составляет 20 кв. метров;
• Комнаты к коммуналке размером до 10 кв. метров;
• Частные жилые дома площадью до 50 кв. метров.

При превышении установленных значений, налоговая ставка будет рассчитываться в зависимости от определения оценки.

Продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости больше не выгодно, так как расчет налога происходит из указанной в госкадастре величины вне зависимости от цены жилья по договору купли-продажи. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, включая не только жилые помещения в черте города, но и садовые домики или дачные дома, а также земли, больше не принесет никакой выгоды. В случае заметного снижения цены, госпошлина составит ту сумму, которую бы заплатил гражданин при реализации жилища по адекватной цене, поэтому продаваемые помещения – дома, квартиры, комнаты, не позволят существенно сэкономить без наличия определенных обстоятельств.

Единственным способом для уменьшения и снижения налога является судебное обжалование, поэтому перед тем как снизить кадастровую стоимость, придется подготовить огромный пакет документов и доказывать неправоту властей в суде.

Где смотреть кадастровую стоимость (обзор сервисов)

Существует несколько способов узнать какова кадастровая цена дома, которые включают в себя как письменные, так и интернет-обращения.

К сервисам, позволяющим выяснить кадастровую стоимость своего дома, относятся:

1. Онлайн портал Росреестра, на котором можно заполнить специальную форму для получения сведений и посмотреть данные, не отходя от монитора. В ней можно осуществить поиск квартиры по кадастровому номеру или адресу бесплатно. После завершения манипуляций, граждане получают своеобразную выписку интересующей информации.
2. Карты Росреестра, на которых иногда может быть указана информация по цене интересующего объекта. Для его поиска необходимо ввести адрес расположения искомого дома или участка, и посмотреть результат. Во многих случаях искомая информация просто не указывается.
3. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений в государственный кадастр недвижимости путем обращения в МФЦ или филиал Росреестра. Для этого необходимо посетить учреждение, составить заявление и ожидать ответа от уполномоченных лиц. Также заявления принимаются с помощью почтовой корреспонденции.

Данные сервисы позволяют заказать справку о кадастровой стоимости в нескольких видах:

1. В электронном варианте. Сколько стоит справка о кадастровой стоимости в таком виде закреплено в НК РФ, электронная выписка для физических лиц предоставляется за 150 рублей.
2. Получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в бумажном виде обойдется физическому лицу в 300 рублей.

Взять справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно в любом отделении Росреестра, Палаты или МФЦ, а также с помощью почтового отправления, если в заявлении о предоставлении документа данная просьбы будет отражена.

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Информация о том, где получить интересующие сведения не является исчерпывающей, так как в большинстве случаев на государственных порталах можно запутаться и не найти нужные данные.

Для получения сведений с помощью сайта Росреестра необходимо:

1. На главной странице портала войти в раздел «Физическим лицам».
2. Далее выбрать пункт «Получить сведения государственной кадастровой оценки», если по какой-то причине пользователю показывается общая информация об услуге, то справа в зеленом окне будет аналогичная запись, на которую нужно нажать.
3. Далее в появившемся окне выбрать необходимую процедуру.
4. В специальное поле ввести номер и получить результат.

В данном случае информация предоставляется только в записи на сайте, так как получить справку о кадастровой стоимости квартиры в виде бумажного или электронного документа можно только с помощью формирования запроса и оплаты госпошлины.

Как посчитать кадастровую стоимость самому

Рассчитать все самостоятельно без привлечения сторонних специалистов практически невозможно, так как они принимают во внимание большой объем характеристик, на которые не имеющие профильного образования люди, просто не обращают внимания.

Гражданин может приблизительно определить размер ежегодного налога или посчитать в какую стоимость обойдется постановка дома на кадастровый учет.

В первом случае для расчёта может учитывается следующая информация:

1. Цена объекта, установленная уполномоченными органами, полученная с помощью Росреестра или обращения.
2. Площадь жилища.
3. Налоговая ставка, льготы и вычеты, которые положены гражданину.

В случае, если квартира стоит 8 065 755 , ее площадь составляет 70 кв. метров . Налоговая ставка для региона составляет 0,14% . Для расчета потребуется произвести следующие математические действия:

Из общей площади вычитается минимально допустимая норма площади помещения, необходимого для жизни, которая не облагается налогом.

Ежегодно при таких условиях в казну государства будет вноситься 8 065,8 рублей.

Во втором случае, все гораздо проще – проведение оценки является бесплатной процедурой, граждане платят только за оформление паспорта. Цена услуги составляет 200 рублей .

Определение кадастровой стоимости квартиры играет значительную роль в налогообложении собственника помещения, так как исходя из этих данных государственные учреждения проводят расчет суммы необходимой к оплате.

Если вам требуется оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, а также просто нужен совет по этому вопросу, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

• внутренних отделочных работ;
• имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

• собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
• администрация города или субъекта;
• налоговая служба;
• кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

• адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
• размер;
• степень износа;
• тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
• наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.

Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

• посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
• узнать величину налога на недвижимость;
• рассчитать оплату услуг нотариуса;
• вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
• оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
• рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

• паспорт заявителя;
• квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.

Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

• информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
• установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

• в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
• в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам. Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

• справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
• копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
• подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
• оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
• экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
• подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка). Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии. Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Кадастровая стоимость квартиры: что такое и как ее определить

Собственник должен знать, что такое кадастровая стоимость квартиры, от чего зависит и для чего она нужна. Это один из самых важных параметров, касающихся недвижимости. Сегодня я предлагаю прояснить все, касающееся этого вопроса. Вы поймете, как рассчитывается кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной, где можно ее проверить и как самостоятельно посчитать по ней размер налога.

Многие операции с недвижимостью включают в себя использование этого параметра, но чаще всего кадастровая стоимость (КС) используется, чтобы определить размеры налогов при продаже жилья.

Определение

Несмотря на то, что многие неоднократно слышали этот термин, вряд ли кто-то сможет без труда объяснить вам, что же такое КС. Отчасти это обусловлено тем, что устанавливает ее один из государственных органов, а процесс нигде не отражается наглядно.

Кадастровая стоимость жилья – это цена, которую государство устанавливает на конкретный объект недвижимости, основанная на полученной от Службы кадастрового учета информации. Иными словами, государство дает понять, что за приобретение права собственности данной квартиры, оно готово заплатить конкретную сумму.

Зачастую КС может в какой-то степени отличаться от актуальной рыночной или коммерческой стоимости, поскольку при определении первой в расчет не принимается ни дизайн интерьера, ни инвестиции в ремонт, ни какие-то другие дополнительные характеристики.

Из чего складывается кадастровая стоимость жилья

Чтобы в полной мере понять, что собой представляет КС, стоит разобрать, какие параметры входят в расчет конечной цифры, на базе которой позже устанавливают налог. Во время вычислений специалисты принимают во внимание следующие факторы:

1. Местонахождение (больше всего влияет на окончательный результат).
2. Тип собственности (дом, квартира, комната, земля и т. д.)
3. Состояние (не качество ремонта, а степень его износа).
4. Площадь.
5. Инженерные коммуникации (водо-, газопровод, водоотвод, тепловое и электрическое снабжение и т. д.)

Государство в этом случае устанавливает непостоянную цену, которая подвержена индексации в меньшую или большую сторону, в зависимости от рыночных показателей.

Переоценка может проводиться не реже, чем раз в пять лет. Стать ее инициатором имеют полное право органы и лица, среди которых:

• собственник,
• ФСУ (федеральная служба учета),
• ФНС (федеральная налоговая служба),
• органы местной власти.

Главный документ, который подтверждает актуальную цену, – это справка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре или ЕГРН.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

До недавних пор КС не играла почти никакой роли. Она влияла лишь на стоимость инвентаризации, которая была далека от рыночной. Инвентаризационная цена – это оценка помещения с точки зрения его строительства и содержания. По факту она в несколько раз отличается от рыночной стоимости в меньшую сторону.

Из-за такой большой разницы в российское законодательство было внесено немало изменений, чтобы получить возможность беспрепятственно пользоваться понятием «кадастровая стоимость».

Конечно, КС часто отличается от рыночной стоимости, но благодаря новому виду оценки стало возможным максимальное приближение цен государства к рыночным для получения прибыли в налоговой форме. Так что теперь государство спокойно использует КС, чтобы рассчитывать налоговое бремя для владельцев жилья.

Основные задачи, которые выполняет данная величина:

• определение размера налога при отчуждении жилья (в т. ч. при продаже или вступлении в право наследования);
• установка ежегодного налога на имущество.

Как происходит оценка стоимости

Чтобы понять, как происходит оценка стоимости квартиры и что на нее может повлиять, стоит обратиться к законодательным актам. Федеральные законы № 218 и № 135 говорят о том, что региональные власти должны привлечь независимых специалистов, которые проведут оценку.

В свою очередь, для их привлечения необходимо объявить число квартир и домов, подлежащих переоценке, и начать конкурсный отбор специалистов. После проведения конкурса органы местной власти определяют победителей.

По всей территории России процесс индексации цен на недвижимость должен проводиться раз в пять лет, а в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – раз в два года. В законе не прописаны конкретные даты, так что дни проведения могут меняться в зависимости от разных факторов.

Важно! Согласно тем же законодательным актам, собственник обязан сообщать в соответствующие органы, если существенно меняется структура, вид, тип или площадь недвижимости. Это необходимо для проведения переоценки.

Как часто может меняться кадастровая стоимость

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс. В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года. Измениться КС может только по двум причинам:

1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Важные особенности КС для физических лиц

Из-за ряда законодательных изменений, благодаря которым стало возможным начисление налога на основании КС, государству пришлось разделить переход к новому виду налогообложения на несколько этапов:

1. 2014 – 2018 – физические лица при оплате налога получают льготы и вычеты.
2. 2018 – 2020 – граждане приводят все документы в порядок и оплачивают налог по новому законодательству без поощрений.
3. С 2020 года – полный переход на новую систему начисления налогов.

Самое важное изменение, запланированное на 2020 год, подразумевает упрощение пересмотра дел по неправомерному определению оценки. Сейчас подобные дела рассматриваются в судебном и досудебном порядке.

Для обжалования решения специалиста по оценке необходимо будет сначала предпринять попытку досудебного урегулирования – подготовить обращение в комиссию. Лишь после этого возможно будет оспаривание установленной цены через суд.

До 2020 года Росреестр получит новое подразделение экспертов, задачей которого станет непосредственное определение цены на жилье без обращения к сторонним оценщикам.

Благодаря этим нововведениям будет проще понимать, из чего состоит кадастровая стоимость. Но перемены сопровождаются увеличением налоговых ставок и показателей при существенном уменьшении льгот. Еще в 2018 году налоги на жилье были повышены на 20 %, а во многих регионах ГКО на жилье сильно завышена, поэтому не прекращаются судебные разбирательства.

Налог не нужно платить собственникам:

• квартир площадью до 20 м²;
• комнат в коммунальных квартирах площадью до 10 м²;
• частных жилых домов площадью до 50 м².

Больше не имеет смысла продажа недвижимости по цене ниже кадастровой, поскольку налоги рассчитываются именно по КС, а цифры при сделке купли-продажи не играют никакой роли. Единственный возможный метод уменьшения размеров налогов – это обжалование в суде. Для этого собственнику придется подготовить много документов и быть готовым потратить немало времени, чтобы отстоять свои права в суде.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Есть несколько путей, с помощью которых вы можете получить КС жилья, среди них личные и письменные обращения, онлайн-заявки.

Вот несколько сервисов, которые позволят выяснить КС собственного дома:

1. На сайте Росреестра – заполняете соответствующую форму и получаете нужную информацию бесплатно. Здесь можно узнать стоимость объекта по кадастровому номеру или по адресу жилища.
2. Через Единый государственный реестр недвижимости – обращаетесь с заявлением в один из филиалов Росреестра или МФЦ лично или через почту.

Таким образом вы можете получить справку с указанием актуальной КС вашей квартиры:

• в электронной форме – выписка из ЕГРН физическому лицу обойдется в 150 рублей;
• в бумажной форме – для обычного гражданина услуга стоит 300 рублей.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Зайти на главную страницу портала Росреестр.

Шаг 2. Открыть раздел «Физическим лицам».

Шаг 3. Нажать на строку «Получить сведения государственной кадастровой оценки».

Если отображается общая информация, то в правой колонке есть зеленое окно с аналогичной надписью, попробуйте нажать там.

Шаг 4. В открывшемся окне выбрать нужный пункт.

Шаг 5. Ввести кадастровый номер в соответствующее поле и получить актуальную стоимость.

Кроме того, КС указывается и в кадастровом паспорте. Подробнее о том, что это такое и как получить кадастровый паспорт на квартиру, я уже писала. Обязательно ознакомьтесь, если вы являетесь собственником жилья или только собираетесь им стать.

Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

• цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
• площадь жилья;
• налоговую ставку для вашего региона;
• все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Допустим, цена квартиры составляет 7 400 234 при метраже в 65 м². В вашем регионе действует налоговая ставка 0,17 %.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

7 400 234 / 65 = 113 850

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

45 х 113 850 = 5 123 250

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

(5 123 250 / 100) х 0,17 = 8 709

В результате вы получаете приблизительный размер ежегодного налога на ваше жилье. Пишите в комментариях, удалось ли вам провести расчеты по этой формуле. Я буду рада вопросам в комментариях и любому личному опыту, который мог бы быть полезен нашим читателям.

Заключение

Владельцам недвижимости лучше уже сейчас привыкать к использованию кадастровой стоимости в налогообложении, поскольку в ближайшее время никаких нововведений не предвидится. Помните, что при существенных изменениях жилплощади вы должны сообщить об этом в соответствующие органы.

Если этот материал был вам полезен, то обязательно подписывайтесь на обновления и следите за нами в социальных сетях. Впереди еще много важной информации для владельцев квартир и домов.