Максимальный срок действия договора доверительного управления имуществом

Срок действия договора

Договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать 5 лет (для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, федеральным законом может быть установлен иной предельный срок), поэтому он не может служить прикрытием фактического отчуждения имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли — продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений. Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ), поскольку их точное содержание обычно невозможно предвидеть в момент учреждения управления. Однако какие-то из этих действий могут быть заранее исключены или ограничены законом или договором. Например, управляющему может быть запрещено безвозмездное отчуждение находящегося в его управлении имущества (или его части), а иные сделки по отчуждению имущества могут допускаться лишь с прямого согласия учредителя управления.

Субьекты доверительного управления

Участниками в отношениях по доверительному управлению могут выступать: учредитель управления, управляющий, выгодоприобретатель. Учредитель и выгодоприобретатель могут совпадать, и что чаще всего, совпадают. Роль управляющего никогда не может совпадать ни с учредителем, ни с выгодоприобретателем, их функции несовместимы. В качестве любого из трех видов субъектов отношения по управлению могут выступать как физические, так и юридические лица.

Управляющим является, как правило, лицо, осуществляющее коммерческую (предпринимательскую) деятельность. В случаях, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, но за исключением учреждения.

Разумеется, в этих случаях назначение доверительного управляющего возможно только с его согласия — по договору с ним. При этом доверительное управление может осуществляться и не за вознаграждение, а на безвозмездной основе при условии специального согласия со стороны доверительного управляющего.

Решение об учреждении управления принимает собственник имущества, именно он заключает договор и учреждает управление путем заключения договорных обязательств, таким образом выступая в качестве учредителя управления.

Тем не менее, в ряде случаев законом предусматривается, что управление должно учреждаться на основе предписаний органов, наделенных властными полномочиями. Это может быть суд (банкротство юридического лица) или административный орган (орган опеки и попечительства), когда такие органы издают обязательный акт, на основе которого возникает обязанность какой-то организации найти управляющего, согласовать с ним условия договора и заключить этот договор. Это — смешанное основание учреждения управления. Именно в этих случаях учреждение управления и заключение договора происходит без участия собственника. При этом права учредителя принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе (суду, Банку России).

Властный орган, издавший акт об учреждении управления, никогда не может быть выгодоприобретателем.

Коммерческой деятельностью по управлению могут заниматься как физические, так и юридические лица.

Статус «управляющего» является в какой-то мере двойственным. Как уже упоминалось, он не является собственником, но осуществляет правомочия собственника, притом от своего имени. Права на переданное ему имущество он защищает с помощью тех же вещных исков, что и собственник. Действуя от своего имени, он должен уведомить контрагентов, что выступает в качестве управляющего, иначе он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Имущество, передаваемое ему в управление, обособляется от его личного имущества. Между тем, он несет субсидиарную ответственность по обязательствам из доверительного управления своим личным имуществом.

Управляющему вменяется только личное исполнение своих обязанностей, и кроме исключительных обстоятельств, указанных в законе и договоре, прав на передачу своих обязанностей третьему лицу ему не предоставлено.

Функции управляющего не могут быть возложены на государственный орган или орган местного самоуправления, а также унитарное предприятие, которое может быть только государственным или муниципальным.

Управление имуществом представляет собой форму коммерческой деятельности для управляющего. Кодекс прямо предусматривает, что управляющий имеет право на вознаграждение, что позволяет рассчитывать на его заинтересованность в эффективном управлении имуществом.

Вместе с тем, на случай ненадлежащих действий управляющего предусматривается его ответственность.

Управляющий наделен достаточно широким кругом полномочий в отношении переданного ему имущества. Практически он может совершать все действия, необходимые для эффективного управления. Ограничения могут быть прямо установлены законом либо актом об учреждении управления имуществом, нарушений установленных пределов также влечет за собой применение санкций к управляющему.

«Выгодоприобретателем» может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое (видимо, это достаточно характерно для благотворительных организаций).

При прекращении управления имуществом права выгодоприобретателя на получение выгод прекращаются. Имущество, находящееся в управлении, передается учредителю (собственнику), если договором прямо не предусмотрено иное.

Статья 1016 ГК РФ. Существенные условия договора доверительного управления имуществом

Новая редакция Ст. 1016 ГК РФ

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Комментарий к Статье 1016 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья содержит перечень существенных условий договора доверительного управления имуществом, по которым стороны для заключения договора должны достигнуть соглашения в требуемой законом форме:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

Состав имущества, передаваемого в доверительное управление, должен быть подробно указан. Например, при передаче в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса выполнить требования закона о составе имущества, переданного в доверительное управление, можно при предоставлении акта инвентаризации предприятия, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе имущества и стоимости предприятия, перечня его обязательств.

Поскольку доверительный управляющий осуществляет управление имуществом в интересах другого лица (учредителя управления или выгодоприобретателя), то существенным условием договора является указание на имя гражданина или наименование юридического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя).

Если договором предусмотрено вознаграждение доверительного управляющего, то в нем должны быть предусмотрены его форма и размер. Следовательно, цена договора не является его существенным условием, и договор будет действовать и в том случае, если в нем не предусмотрена уплата управляющему вознаграждения. И только когда договором предусмотрено право управляющего на вознаграждение, требуется согласование его размера и формы. Таким образом, условие о размере и форме вознаграждения признается существенным лишь для возмездных договоров доверительного управления имуществом.

Так как передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, в договоре должен быть предусмотрен срок его действия, который согласно п. 2 не может превышать 5 лет. Если договор заключается на более длительный срок, то считается, что срок его действия составляет 5 лет. Для некоторых видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом может быть предусмотрен иной предельный срок. Так, срок доверительного управления наследственным имуществом не может превышать срока, установленного для принятия наследства наследниками (п. 4 ст. 1171, п. 2, 3 ст. 1154, п. 2 ст. 1158).

2. Часть 2 п. 2 комментируемой статьи содержит правило о порядке продления действия договора доверительного управления имуществом. Если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Если стороны не предусмотрели в договоре срок его действия, договор считается незаключенным.

Порядок заключения и форма договора доверительного управления недвижимым имуществом

Рубрика: 9. Гражданское право и процесс

Дата публикации: 12.09.2017

Статья просмотрена: 986 раз

Библиографическое описание:

Раздымахо К. А. Порядок заключения и форма договора доверительного управления недвижимым имуществом [Текст] // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы VI Междунар. науч. конф. (г. Казань, октябрь 2017 г.). — Казань: Бук, 2017. — С. 43-45. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/281/12898/ (дата обращения: 26.11.2019).

В данной статье представлен обзор правовых норм, регулирующих порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом. Даны рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего положения о доверительном управлении недвижимым имуществом, с учетом особенностей данного договора и запросов практики.

Ключевые слова: доверительное управление, договор доверительного управления недвижимым имуществом, доверительный управляющий, договор аренды, государственная регистрация, Единый государственный реестр недвижимости

Возможность заключения договора доверительного управления имуществом предусмотрена в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) [2].

ГК РФ предусматривает особый порядок заключения договора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. В силу п.2 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не со дня его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему (подписания акта приема-передачи объекта). Следовательно, договор доверительного управления является реальным, так как для его заключения необходим факт передачи имущества. Отсутствие же факта реального исполнения данной сделки может рассматриваться как основание для признания ее недействительной [5, 6].

В этой связи, целесообразно дополнить гл. 53 ГК РФ положениями, устанавливающими, что передача недвижимого имущества от собственника к доверительному управляющему осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 2 ст. 1017 ГК РФ установлено, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительно управления недвижимостью, а именно передача имущества в доверительное управление. Что касается процедуры государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, то она аналогична процедуре государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество. Процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регулируется ст. 551 ГК РФ [1]. В связи с этим мнение Е. А. Суханова о том, что государственной регистрации подлежит сам договор доверительно управления недвижимостью, следует считать ошибочным [9, 283–284].

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права [3].

В соответствии с п. 2 ст. 1012 ГК РФ, доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. В настоящее время в судебной практике спорным является вопрос о возможности заключения доверительным управляющим договоров аренды на срок, превышающий период времени, отведенный на доверительное управление имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора доверительного управления имуществом не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков.

Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что большинство судов различных инстанций придерживаются позиции, согласно которой заключение договора аренды на срок, превышающий период времени, отведенный на доверительное управление, не является незаконным распоряжением имуществом, поскольку осуществлено в период действия договора доверительного управления и не связано с отчуждением данного имущества [7, 8].

Однако при рассмотрении данной категории споров суды учитывают следующее: во-первых, содержится ли в договоре доверительного управления имуществом условие, запрещающее доверительному управляющему заключать договоры аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. Во-вторых, указано ли в договоре условие о необходимости получения согласия учредителя управления на передачу имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам на более длительный срок.

Аналогичная позиция была отражена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2009 г. № 4379/09 по делу № А28–3145/2008–115/17. По данному делу доверительный управляющий, уполномоченный на заключение договоров аренды имущества, находящегося в доверительном управлении, заключил спорный договор аренды в период срока действия договора доверительного управления. В договоре содержались условия, предусматривающие возможность передачи имущества во владение и (или) пользование третьим лицам только на срок, не превышающий срок действия договора доверительного управления, а также условия о том, что передача имущества на более длительный срок возможна лишь с согласия учредителя управления. Однако учредитель управления посредством принятия платежей по договору аренды одобрил данную сделку. В связи с чем у суда на основании ст. 174 ГК РФ отсутствовало основание для признания договора аренды недействительным [4].

С нашей точки зрения, если регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление была зарегистрирована в установленном законом порядке, то доверительный управляющий, в силу положений ст. 1012, 1020 ГК РФ имеет право распоряжения имуществом, в том числе, путем передачи его в аренду. Однако, возможность заключения договора аренды имущества на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления может представлять для учредителя управления неудобства. Поэтому в договоре доверительного управления недвижимым имуществом необходимо предусмотерть условие, согласно которому передача имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам без письменного согласия учредителя допустима только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока. Передача же имущества на более длительный срок возможна лишь с согласия учредителя управления.

Доверительный управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть поставлена отметка «Д.У». (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Отсутствие в тексте оформляемой сделки указания о действии доверительного управляющего в названном качестве может повлечь приостановку либо отказ в государственной регистрации. При этом при отсутствии в тексте документов отметки «Д.У»., доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними принадлежащим ему имуществом.

Доверительный управляющий может распорядиться имуществом только в случаях прямо предусмотренных в договоре. Следовательно, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрена возможность сдать в аренду, продать, передать в залог недвижимое имущество учредителя, в государственной регистрации сделки может быть отказано. Поэтому в договоре доверительного управления должны быть определены все пункты, касающееся управления имуществом, по которым стороны пришли к соглашению.

Что касается прекращения отношений по доверительному управлению, то перечень оснований для такого прекращения установлен статьей 1024 ГК РФ. Кроме того прекращение данных отношений возможно и по соглашению сторон. В случае отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, какие были предусмотрены договором.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994, N 32, Cт. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996, N 5, Ст. 410.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
4. Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 апреля 2009 г. по делу № 4379/09.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2008 г. по делу NА49–2407/06–84/24.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 апреля 2008 г. по делу № А43–7040/07–21–163.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2008 г. № Ф09–2829/08-С6.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 декабря 2008 г. по делу № А28–5391/2008–200/31.
9. Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник (том 4) / Под ред. Е. А. Суханова. М: Волтерс Клувер, 2008. — 816 с.

Максимальный срок действия договора доверительного управления имуществом

Крупнейшая коллекция рефератов

Вы можете воспользоваться поиском готовых работ или же получить помощь по подготовке нового реферата практически по любому предмету. Также вы можете добавить свой реферат в базу.

Существенным условием является срок действия договора доверительного управления (п.1 ст.1016 ГК). ГК устанавливает предельный срок, на который может быть заключен договор доверительного управления. Этот срок не должен превышать пяти лет (п.2 ст.1016 ГК). Следовательно, заключая договор, стороны могут указать и меньший срок.

Надо отметить, что для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Срок действия данного договора зависит и от особенностей отдельных видов доверительного управления. Например, срок действия договора доверительного управления имуществом подопечного истечет тогда, когда подопечный станет совершеннолетним.

По окончании срока действия договора доверительного управления он может быть продлен. Согласно п.2 ст.1016 ГК при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Надо отметить, что подобное правило не встречается в других договорных конструкциях. Такую особенность конструкции доверительного управления можно объяснить сущностью взаимоотношений сторон. Управление имуществом, как правило, — непрерывный процесс, требующий постоянного внимания. Прекращение управления связано с возможными потерями в доходах от имущества. Именно поэтому для прекращения договора в связи с истечением срока требуется инициатива одной из сторон.

Помимо указанных в ст.1016 ГК существенных условий. К их числу относятся также условия, в отношении которых имеются указания в законе, другом правовом акте, либо они определены в качестве существенных в договоре самими сторонами. Например, при доверительном управлении средствами инвестирования в ценные бумаги, стороны вправе обусловить в договоре, что средствами инвестирования в ценные бумаги будут являться те денежные средства, которые доверительный управляющий получит в результате взыскания им с должника (должников) учредителя управления его задолженности перед последним.[61]

Обратимся к обычным условиям договора доверительного управления имуществом. Надо отметить, что в отличие от существенных, обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора.

Для договора доверительного управления характерны следующие обычные условия:

1) передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;

2) обычным условием является круг действий, которые может совершать управляющий;

3) сделки совершаются от имени доверительного управляющего с обязательным указанием на него, что он действует именно в таком качестве;

4) доверительный управляющий не может присваивать выгоды от управления имуществом;

5) имущество, переданное в управление, существует обособленно. Оно не может быть направлено на погашение долгов учредителя (за исключением случаев его несостоятельности), а также на погашение долгов по обязательствам управляющего, не связанным с исполнением обязанностей по доверительному управлению.

6) управляющий обязан отчитываться перед учредителем и выгодоприобретателем в своей деятельности.

7) доверительный управляющий исполняет свои обязанности лично. Исключения из этого правила предусмотрены п.2 ст.1021 ГК, а также могут быть установлены договором, тогда указание будет случайным условием;

8) доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

9) обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично;

10) долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества;

11) управляющий имеет право на возмещение ему расходов, понесенных при доверительном управлении;

12) обычными являются условия о прекращении договора, кроме тех, которые могут быть изменены сторонами (обз.1 и 2 п.1, п.п. 2 и 3 ст.1024 ГК). При умолчании об этих условиях в договоре действуют обычные условия, указанные в законе.

Если стороны не желают заключать договор доверительного управления на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

Стороны могут включить в договор доверительного управления случайные условия. Случайными условиями принято считать такие, которые представляют собой «соглашения по вопросам, вообще не предусмотренным правовыми нормами. Либо согласованные отступления от общих правил, содержащихся в диспозитивных нормах»[62]. Отсутствие случайных условий не влияет на действительность договора. Однако, случайные условия приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора.

Среди случайных условий договора доверительного управления имуществом следует включать в договор следующие:

1) круг действий, которые вправе совершать доверительный управляющий. Воля сторон при его определении не ограничена ничем, за исключением объема правомочий самого учредителя. А также требования о не противоречии закону требуемых от управляющего действий.

2) Круг обязанностей управляющего. Из содержания главы 53 ГК установить эти обязанности достаточно затруднительно. Поэтому стороны должны внимательно продумывать текст договора и подробно указывать в нем перечень обязанностей доверительного управляющего.

3) Порядок и сроки предоставления управляющим отчета о своей деятельности.

4) Обеспечения исполнения управляющим его обязанностей. Согласно п.4 ст.1022 ГК управляющий может предоставить залог в обеспечение возможных убытков учредителя или выгодоприобретателя. Представляется, в качестве такого обеспечения банковская гарантия, поручительство, неустойка и др. Так, согласно Правилам проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления, закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ угольной промышленности, победитель конкурса в течение 10 дней с даты подписания протокола о результатах конкурса, обязан представить Министерству топлива и энергетики Российской Федерации обеспечение исполнения доверительным управляющим обязательств по договору доверительного управления (залог, неустойка, банковская гарантия и др.). Здесь же исключается использование залога для управляющего, доля государства в уставном капитале которого превышает 25%.[63]

5) Условия о продолжении действия договора в случаях смерти гражданина-выгодоприобретателя (или ликвидации юридического лица), а также отказа его от получения выгод. В данном случае стороны могут предусмотреть, что договор продолжает действовать в интересах учредителя управления.

6) Срок уведомления другой стороны об отказе от договора, который установлен законом в три месяца, но может быть изменен соглашением сторон.

7) Судьба имущества после прекращения договора. Стороны вправе предусмотреть возможность выкупа управляющим переданного ему имущества по окончании срока договора.

Стороны при заключении договора доверительного управления должны тщательно продумать все условия договора, предусмотреть в договоре все возможные ситуации. Именно от этого будет зависеть дельнейшее действие договора и взаимоотношения сторон.