Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Жоржетта, естли выставлять счета за пользование помещением, то какое тогда хранение.
Ага, и перенести имущество в другое помещение, очень похоже на самоуправство.

Лена, я думаю, что стоит выставлять счета, письменно уведомить арендатора о необходимости вернуть помещение, и о том, что до исполнения обязанности по возврату помещения имущество будет вами удерживаться.

Сергей, помещения по акту не возвращены. Значит фактическое пользование есть.

А удержание имущества, да еще подтвержденное вашим письмом (чтобы его потом в суд предъявили, не мучались искать доказательства) не самоуправство.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

> Жоржетта, естли выставлять счета за пользование помещением, то
> какое тогда хранение.

> Ага, и перенести имущество в другое помещение, очень похоже на
> самоуправство.

> Лена, я думаю, что стоит выставлять счета, письменно уведомить
> арендатора о необходимости вернуть помещение, и о том, что до
> исполнения обязанности по возврату помещения имущество будет
> вами удерживаться.

Так вроде надо не удерживать, а наоборот, заставить забрать.

Как подписать акт приема-передачи (возврата) помещения арендодателю, если представитель арендодателя отказался от подписания в устной форме?

Уважаемые юристы, здравствуйте!

Ситуация: был заключен договор аренды на 11 мес, по условиям договора был внесен обеспечительный платеж в размере двух месяцев арендной платы. Срок действия договора истек, арендатор физически освободил помещение, от арендодателя пришли два представителя для осмотра и приема помещения. Помещение в отличном состоянии, но представители решили, что стены нужно красить, полы менять и еще ряд недочетов для устранения. Стоимость всех работ примерно равна размеру обеспечительного платежа. Представители арендодателя дали понять, что обеспечительный платеж они не возвращают. При этом за все время действия договора со стороны арендатора никаких нарушений не допускалось. Арендатору дали на подпись акт (заранее подготовленный, но в нем уже был пропечатан пункт о том, что есть замечания к состоянию помещения, хотя до этого арендодатель в помещении не был), арендатор от руки вписал в акт пункт о несогласии с замечаниями и исправил дату на фактическую. После этого представители Арендодателя отказались этот акт подписывать со своей стороны. Связаться/ встретиться с арендодателем для подписания акта нет возможности, поэтому акт был в тот же день отправлен заказным письмом с уведомлением по адресу местонахождения арендодателя. К акту прилагалось письмо с пояснением ситуации.

На данный момент договор закончен, акта подписанного у нас нет (у арендатора). Просьба подсказать, какие действия следует предпринять и какие возможны варианты развития событий. Также интересует стоимость услуг юриста и какие гарантии благополучного исхода.

Заранее благодарна всем откликнувшимся!

1 — то что сделали пометки в акте- совершенно правильно

2 — то что отправили письмом акт и объяснения -тоже правильно, но лучше такие вещи отправлять только с описью- иначе не докажите что именно отправили

если описи нет- повторите письмо это же с описью

3 — на самом деле у вас абсолютно договорные отношения — то есть если они не захотят возвращать платеж- вы можете пойти в суд, и доказывать что удерживать они его не имеют права. Они же будут доказывать что им был какой то ущерб причинен — тут уж все зависит от ваших и их доказательств — вплоть до фото и т.д.

какие то прогнозы на исход тут сложно делать заранее — все от доказательств зависит

Общаться с арендодателем теперь надо только письменно, но очень может быть что они сами просто не будут ни на что реагировать

У меня тоже есть опасения, что арендодатель не будет реагировать на письма, что следует предпринять в этом случае? Обращаться в суд? Есть ли возможность решить вопрос без суда?

без суда просто обеспечительный платеж не вернете

варианта всего 2 тут

1 — они добровольно вам его возвращают

2- вы идете в суд

арендованное имущество назад в пользование
Исаев Роман

на каком основании? договор у них закончен, другое дело что пока акты не подписаны — арендодатель всегда может поставить вопрос о том что помещение ему так и не вернули и пользование продолжается, а значит и арендная плата капает

если они не захотят сами подписывать с вами акт- никакая претензия их не заставит это сделать

только суд как мы все указали о возврате платежа, если докажите свою позицию

убеждают, что с высокой долей вероятности решат все без суда).
Жанна

могут говорить все что угодно- но удовлетворение ЛЮБОЙ претензии или письма ВСЕГДА дело добровольное

Консультация юриста бесплатно

Арендодатель не имеет право отказаться от приемки возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды вне зависимости от состояния такого имущества.

Ст. 655 ГК РФ предусмотривает обязанность Арендодателя принять помещения от Арендатора после прекращения договора.

Отказ Арендодателя от предлагаемой приёмки имущества есть просрочка кредитора, влекущая невозможность считать должника просрочившим и, следовательно, невозможность применения ст. 622 ГК РФ в части возложения обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.

Статья 622 ГК РФ: Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Следовательно, если у вас не было каких-то персональных договоренностей с арендодателем, а помещение имеет следы естесственного износа, арендодатель обязан подписать акт.

Читать еще: Возврат страховой премии по кредитному договору

Однако, если вы договорились с арендодателем, что возвратите помещение с новым ремонтом без признаков естесственного износа, вам необходимо исполнить условия договора, иначе арендодатель имеет право продолжить начисление вам арендной платы.

Никаких персональных договоренностей с арендодателем не было. В акте приема — передачи помещения от арендодателя было указано, что помещение передается в исправном состоянии. В таком же исправном состоянии его и возвращаем. Тем не менее арендодатель не подписывает акт. В реальности он находится за железной дверью с сейфовым замком и попасть туда для обсуждения/ подписания документов без согласия арендодателя невозможно. Поэтому и вопрос, как поступить в такой ситуации

Чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны арендодателя, необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением, с описью вложения) о том, что срок действия договора истек, продлевать его вы не намерены, помещение освобождено и вы готовы подписать акт приема-передачи. Акт составьте самостоятельно, опишите в нем состояние помещения, подпишите и приложите к письму. В письме надо указать срок, в течение которого арендодателю предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока арендодатель присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Оставлять ключи у себя вы не вправе: если освободили помещение, ключи нужно вернуть. В противном случае арендодатель может впоследствии сослаться на то, что у вас была возможность пользоваться помещением, а значит, возникла обязанность оплатить аренду за этот срок. Ключи можно выслать в адрес арендодателя почтой. Лучше также написать в письме — указать, что, если арендодатель откажется принять ключи, арендатор вышлет их бандеролью и с этого момента риск их утраты возлагается на арендодателя.

Правильно ли я поняла, что досудебное разбирательство в данном случае вряд ли решит вопрос? (в одной юридической компании убеждают, что с высокой долей вероятности решат все без суда). Возможно ли обращение к Вам за помощью в составлении документов и дальнейших действиях на платной основе? Вы ведете такие дела?

Никто не знает из здесь присутствующих, что на уме у арендодателя. Поэтому утверждать, что досудебный путь бесперспективен, я бы не стал. В любом случае, деньги вам это сэкономит. Не сделав досудебных шагов, вы рискуете попастьна встречный иск и требование о погашении задолженности по аренде.

Обращение возможно и да, веду.

ЗДравствуйте, надо смотреть условия возврата арендованного имущества и условия подписания акта приема-передачи.Если все написано очень расплывчато, то в вашем случае необходимо отправить повторное письмо с запросом с требованием принять арендованное имущество назад в пользование и возвратить обеспечительную сумму. Если арендодатель будет отказываться, в вашем случае надо идти в суд и требовать от Арендодателя исполнение своих обязательств по договору.Относительно практики — скажу так, все будет зависеть от дальнейших аргументов его, поскольку если он заявит реальные претензии, то обеспечение могут не вернуть.Так же тут вопрос, что написано в акте приема Арендатором имущества, как нон описано, указаны ли его недостатки, это все будет весьма важно.Прогноз без документов дать весьма сложно.

ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 622 ГК РФ
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендодатель не хочет ничего решать, то никого варианта кроме судебного у вас не остается.Насильно же вы его не заставите прийти, подписать акт и деньги вам вернуть. Только суд в вашем случае к сожалению.

Я имел в виду, чтобы Арендодатель принял имущество.

Соответственно, если у Арендодателя нет желания ничего делать, то только суд.

Здравствуйте! Исходя из описания Вашей ситуации договором аренды предусмотрен обеспечительный взнос. При разрешение спора необходимо учитывать следующее. Наличие письменного уведомления Вас как арендатора об удержании из обеспечительного взноса задолженности по уплате арендной платы либо других сумм. Наличие требования о возмещении причиненного ущерба за счет обеспечительного взноса. При этом в соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства,, требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Дополнительно, Вы имеете право заявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения.

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

Читать еще: Возврат продуктов питания ненадлежащего качества

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Решение от 7 июня 2016 г. по делу № А74-2686/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

07 июня 2016 года Дело №А74-2686/2016

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2016 года. Решение в полном объёме изготовлено 07 июня 2016 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Конкиной И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Машиной Ю.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бергера Виктора Михайловича (ИНН 190116498402, ОГРНИП 304190126400182)

к обществу с ограниченной ответственностью «Руда Хакасии» (ИНН 1901116066, ОГРН 1131901005367)

о взыскании 864 250 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – Пономаревой А.С. на основании доверенности от 10.12.2014, от ответчика — Бондарь Т.В. на основании доверенности №12 от 29.04.2016.

Индивидуальный предприниматель Бергер Виктор Михайлович обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Руда Хакасии» о взыскании 864 250 руб. долга по арендным платежам по договору аренды от 01.02.2015 за период с ноября 2015 г. по март 2016 г.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме. Пояснил, что 29.09.2015 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 29.10.2015. При приеме помещений от арендатора 06.11.2015 выявлено, что стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют. При заключении договора аренды помещения и мебель были переданы ответчику в идеальном состоянии. ИП Бергер В.М. неоднократно обращался к ответчику с просьбами устранить повреждения либо возместить убытки и передать помещение по акту приема-передачи. До настоящего времени помещение по акту не передано, поэтому в соответствии со статьей Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю’ target=’_blank’>622 ГК РФ ответчик должен уплатить арендные платежи за период с ноября 2015 г. по март 2016 г.

Ответчик просил в иске отказать, полагает, что выполнил обязанность по возврату арендованного имущества. В связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора, 01.11.2015 арендатор передал ключи арендодателю и с указанного времени помещениями не пользовался. Арендодатель отказался подписать акт приема-передачи нежилого помещения, сославшись на наличие недостатков, поэтому арендатор направил акт по почте 10.11.2015. По мнению ответчика, наличие недостатков в возвращаемом помещении не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды. Необоснованный отказ арендодателя от принятия помещений препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю’ target=’_blank’>622 ГК РФ, поэтому если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он считается просрочившим кредитором в силу пункта 1 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств > Статья 406. Просрочка кредитора’ target=’_blank’>406 ГК РФ. Также пояснил, что имущество возвращено истцу с учётом нормального износа, что соответствует статье Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю’ target=’_blank’>622 ГК РФ. Акт, где указаны недостатки имущества, составлен истцом в одностороннем порядке.

Читать еще: Возврат долгов с физических лиц без расписки

Представитель истца подтвердил факт передачи ответчиком ключей от помещений, однако полагает, что при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи, имущество считается не переданным и арендатор должен внести арендные платежи.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

Индивидуальный предприниматель Бергер В.М. (арендодатель) и ООО «Руда Хакасии» (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2015), по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Чертыгашева, 148, 2 этаж, офисы площадью 214 кв.м., отраженное в выкипировке на техническом плане здания в техническом паспорте и выделенное штриховкой (кроме офисов №№ 206, 208). Вместе с помещением в аренду передается офисная мебель: двадцать столов, двадцать тумб, десять шкафов под документы, десять шкафов под одежду, двадцать стульев, двадцать кресел-стульев, десять столов под принтер и телефон, диван, состояние которой отражается в акте приема-передачи. При этом, если стороны в акте не указали замечаний к состоянию офисной мебели, то такая мебель считается переданной в идеальном (отличном) исправном состоянии (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендная плата за пользование имуществом складывается в виде определенной твердой суммы платежей и составляет 172 850 руб. в месяц без НДС, которая вносится до 5 числа текущего месяца. В арендную плату входит плата за электроэнергию и коммунальные платежи, абонентская плата за пользование телефонной точкой и интернетом.

Договор вступает в силу с 01.02.2015 сроком на одиннадцать месяцев (пункт 4.1 договора).

В пункте 5.2.7 договора установлена обязанность арендатора в срок не более 10 дней с момента прекращения договора в безусловном порядке вернуть арендодателю арендованное помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил.

По акту приема-передачи помещения от 01.02.2015 №1 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2015) арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре офисное помещение и имущество, стоимость которого составила 1 462 200 руб.

Уведомлением от 29.09.2015 №257 ООО «Руда Хакасии» на основании пункта 8.4 договора уведомило ИП Бергер В.М. о расторжении договора аренды с 29.10.2015.

При возвращении арендованного нежилого помещения и имущества 06.11.2015 стороны не подписали акт приема-передачи в связи с возникшими разногласиями по состоянию имущества.

ООО «Руда Хакасии» направило арендодателю два акта возврата (приема-передачи) нежилого помещения по почте, которые получены ИП Бергером В.М. 10.11.2015 и письмом, датированным 10.11.2015, возвращены арендатору без подписи, поскольку в них отсутствуют сведения о повреждении имущества. Согласно почтовому уведомлению письмо направлено 11.11.2015.

Индивидуальный предприниматель Бергер В.М. сопроводительным письмом от 09.11.2015 направил ООО «Руда Хакасии» два экземпляра акта приема-передачи помещения по договору аренды от 06.11.2015, которые просил подписать и один экземпляр возвратить в его адрес. Одновременно сообщил о повреждениях имущества, помещения и указал размер ущерба. Согласно почтовому уведомлению письмо направлено 10.11.2015. Ответчик получил указанные акты 12.11.2015 (почтовое уведомление №34125) и возвратил их не подписанными.

В письмах от 10.11.2015, 18.11.2015, 01.12.2015, 01.02.2016, направленных ответчику и им полученных, ИП Бергер В.М. просил подписать акты, возместить причиненные убытки либо устранить имеющиеся повреждения и вернуть недостающее имущество.

Мотивируя тем, что ответчик не возвратил арендованное имущество в надлежащем состоянии, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2015 года по март 2016 года в сумме 864 250 руб. (из расчета 172 850 руб. х 5 месяцев).

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 606. Договор аренды’ target=’_blank’>606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор заключен сторонами сроком действия с 01.02.2015 на одиннадцать месяцев.

В пункте 8.4 договора определено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в любой момент до истечения его срока с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

В силу пункта 3 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 29. Изменение и расторжение договора > Статья 450. Основания изменения и расторжения договора’ target=’_blank’>450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании уведомления от 29.09.2015 №257 ООО «Руда Хакасии» договор аренды от 01.02.2015 расторгнут сторонами с 29.10.2015.

Согласно части 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю’ target=’_blank’>622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю’ target=’_blank’>622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств > Статья 406. Просрочка кредитора’ target=’_blank’>406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

Из искового заявления и пояснений истца в судебных заседаниях следует, что после прекращения арендных отношений истец отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие в нем недостатков. По указанной причине при приеме помещений от арендатора 06.11.2015 стороны не подписали акт приема-передачи имущества.

Ответчик утверждал, что 01.11.2015 передал истцу ключи от всех помещений. Истец подтвердил, что ключи от помещений были переданы ответчиком, но акт приема-передачи возвращаемого нежилого помещения стороны не подписали, поскольку арендодатель в нем указал о повреждении арендованного имущества.

Между тем, арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды (несмотря на ухудшение арендованного имущества). Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 421. Свобода договора’ target=’_blank’>421 ГК РФ принцип свободы договора. Следовательно, поименованные действия арендодателя расценены судом, как уклонение от приема арендованного имущества.

Вопрос о возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния возвращенного имущества, не является предметом рассмотрения настоящего дела.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 71. Оценка доказательств’ target=’_blank’>71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что по окончании срока действия договора и после передачи ключей от помещений ответчик прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения ответчика и поступили в распоряжение истца, как арендодателя. Поэтому независимо от несоблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями и имуществом после передачи ключей истцу, в деле нет.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 4. Аренда зданий и сооружений > Статья 655. Передача здания или сооружения’ target=’_blank’>655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Установив факт прекращения договора аренды и возврата имущества арендодателю путем передачи ключей от помещений, отсутствие задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы

С учётом изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Государственная пошлина по иску составляет 20 285 руб., уплачена истцом в полном размере чеками-ордерами от 15.03.2016, которая в соответствии со статьёй Раздел I. Общие положения > Глава 9. Судебные расходы > Статья 110. Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле’ target=’_blank’>110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения дела относится на истца.

Отказать в удовлетворении иска полностью:

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения