ООО продает недвижимость физическому лицу налоги

Как платить налоги ООО при продаже недвижимости и имущества

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

• производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
• когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

• составление договора купли-продажи;
• подготовка необходимых документов;
• нотариальное удостоверение сделки;
• государственная регистрация перехода прав собственности.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

• размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
• наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

• к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
• для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
• для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

• совершение сделки и расчет;
• предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
• расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
• исполнение налогового обязательства.

Полезное видео

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

• отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
• продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
• реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

ООО продает нежилое помещение физическому лицу

ООО на УСН 6%, продает нежилое помещение физическому лицу.

Участник ООО единственный владеет 100% УК. ООО создано в результате реорганизации в форме преобразования из ЗАО в ООО в 2014 году.

Как это лучше сделать через продажу доли в УК или через ДКП помещения, по какой цене обязано продавать балансовой, рыночной, кадастровой, налогообложение, порядок действий в соответствии с законодательством РФ?

Ирина, добрый день! Все таки продается помещение или доля в ООО? Из этого и надо исходить при выборе договора. Если покупателю нужно только помещение то зачем ему ООО если даже это его единственный актив. Цена определяется исключительно сторонами сделки за исключением случаев, когда сделка совершается между взаимозависимыми лицами, в этом случае налоговая в целях налогообложения «откорректировать» стоимость сделки в соот. со ст. 105.3 НК РФ

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Учет для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки) в соответствии с настоящим пунктом производится в случае, если это не приводит к уменьшению суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, или увеличению суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса.

т.е. если сделка происходит между взаимозависимыми лицами, цена продажи должна соответствовать примерным рыночным ценам такого имущества

Консультация юриста бесплатно

Добрый день, Ирина!

Является ли для ООО физическое лицо взаимозависимым?

Какая остаточная стоимость имущества?

Статья 46. Крупные сделки

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин — балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

Во первых замечу, что продажа доли в УК общества не сделает физ. лицо собственником объекта недвижимости. Тут важно понять, что за цель стоит у покупателя и продавца, продать именно недвижимость, либо все ООО? Кроме того, получателем денежных средств в одном случае будет собственник, а в другом само ООО.

Если вопрос именно в недвижимости то проще, конечно, это сделать через обычный договор ДКП. Если покупатель никак не связан с ООО и его собственником, т.е. не является взаимозависимым лицом, то цена продажи может быть любой и никак не привязывается к рыночной и кадастровой стоимости. Налогообложение будет 6% с суммы полученной от продажи, причем учитывая что УСН это кассовый метод, платить налоги необходимо после фактического получения денежных средств.

Ирина, ДКП повлечет за собой необходимость начисления и уплаты налога в размере 6%, в случае с недвижимостью эта сумма может быть немалой. Вместе с тем существуют способы избежать уплаты налога.

Если единственный актив ООО — недвижимость, и покупатель готов приобрести недвижимость вместе с ООО, то возможен вариант продажи 100% доли ООО, тогда недвижимость окажется в распоряжении покупателя, но он так же получит и ООО в нагрузку.

Если ООО будет функционировать после продажи недвижимости можно пойти двумя путями:

Первый вариант, который тем не менее зависит от размера уставного капитала: покупатель входит в состав участников ООО совершая взнос деньгами, а в последующем выходит из состава ООО с недвижимым имуществом, равноценным его вкладу. В этом случае важно рассчитать размер чистых активов, так как если покупатель получит возмещение в большем размере, он обязан будет уплатить налог.

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об обществах с ограниченной ответственностью» Статья 19. Увеличение уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество
2. Общее собрание участников общества может принять решение об увеличении его уставного капитала на основании заявления участника общества (заявлений участников общества) о внесении дополнительного вклада и (или), если это не запрещено уставом общества, заявления третьего лица (заявлений третьих лиц) о принятии его в общество и внесении вклада. Такое решение принимается всеми участниками общества единогласно.

Второй вариант (долгий): провести реорганизацию ООО в форме выделения или разделения, и создать новое ООО которому будет принадлежать только недвижимость и продавать 100% доли вновь созданного ООО

Интересный вариант, вот только если у ООО уставный капитал 10 000 руб. (как это бывает чаще всего), а новый участник внесет в УК несколько миллионов, он станет по сути единоличным собственником ООО, при этом нынешний участник не получит совершенно ничего. Какая же выгода во всей этой схеме для текущего собственника?

Максим, как я и говорил, в данном варианте велика зависимость от размера уставного капитала, но обходные пути всегда есть. Так, например, не обязательно вносить несколько миллионов, но тут уже вопрос доверия выходит на первый план. Кроме того в этом случае, скорее всего разница между взносом и полученным имуществом будет облагаться НДФЛ у покупателя

220000 руб Уставный капитал. Цель продать здание и сократить налоги при продаже

а стоимость недвижимого имущества реальная и по балансу?

По балансу 220000, кадастровая 5000000, рыночная 60000000. По балансу ведь нельзя, по рыночной ближе к закону?

В данном случае отношения не продавец-покупатель, а участник-общество, поэтому первостепенную роль будет иметь то, как имущество отражено на балансе для расчета чистых активов, так как исходя из величины чистых активов общество будет выплачивать выходящему участнику стоимость доли.

Если имущество на балансе 220000, то новый участник будет входить этой суммой, у Вас останется открытым вопрос, как получить оставшуюся сумму.

Ну и при таком разрыве всегда есть риск того, что налоговый орган доначислит налоги, причем покупателю, который получит выгоду более 4 млн. и должен будет уплатить налог с нее 13%

Можно провести переоценку стоимости и тогда на балансе имущество будет по той цене, по которой Вы его «продаете». Тогда новый участник входит этой суммой (60000000), ей же и выходит (но уже имуществом). Однако и здесь есть риск — покупатель примерно на месяц становится фактически полноправным владельцем ООО

В Вашем случае, на мой взгляд, варианты с продажей ООО или с предварительным выделением нового ООО и его продажей надежнее и безопаснее, но покупателю может быть не нужно ООО

Почем собираетесь продавать и как давно владеете долей в ООО?

Владеем давно с 1992 года, но было ЗАО, а в 2014 реорганизация в форме преобразования в ООО с изменением ИНН, ОГРН и т.д. Продавать по чем хотим понять в соотношении закон и выгода.

И еще момент: при входе-выходе нового участника деньги поступят на ООО, при продаже ООО — деньги получит участник ООО. Участник ООО не будет платить налог с продажи доли, если владел ей более 5 лет или имеет подтверждение расходов на ее приобретение

НК РФ, ст.217. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.2) доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в пункте 2 статьи 284.2 настоящего Кодекса, при условии, что на дату реализации (погашения) таких акций (долей участия) они непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.

С 2014 года выходит менее 5 лет. Тогда налог от продажи доли по какой цене +- 20% от рыночной или балансовой?

Налог от продажи доли будет с той суммы, которая будет указана Вами в договоре купли-продажи доли. Тут ограничений в цене договора нет.

Вот тут как раз хотелось бы добавить, что в связи с тем, что преобразование случилось в 2014 году, срок владения будет отсчитываться именно с даты преобразования. Т.е. до 2019 года продать долю без уплаты НДФЛ не получится:

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 20 апреля 2017 г.
N 03-04-06/23742
О налогообложении доходов физических лиц при продаже долей в уставном капитале ООО, приобретённых в 2012 г.
2 мая 2017
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о налогообложении доходов физических лиц при продаже долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — общество), приобретённых в 2012 году, и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утверждённым приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем, в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Доходы, освобождаемые от налогообложения, перечислены в статье 217 главы 23 Кодекса.
Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 395-ФЗ) статья 217 Кодекса была дополнена пунктом 17.2, согласно которому освобождаются от налогообложения доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в пункте 2 статьи 284.2 Кодекса, при условии, что на дату реализации (погашения) таких акций (долей участия) они непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.
Согласно пункту 7 статьи 5 Федерального закона N 395-ФЗ положения пункта 17.2 статьи 217 Кодекса применяются в отношении долей в уставном капитале, приобретённых налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 284.2 Кодекса его положения применяются, в частности, в отношении доходов от операций по реализации или иного выбытия (в том числе погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, при условии, что на дату реализации или иного выбытия (в том числе погашения) таких долей участия в уставном капитале организаций они непрерывно принадлежат налогоплательщику на праве собственности или на ином вещном праве более пяти лет.
Из вышеизложенного следует, что доходы от реализации долей участия в уставном капитале российских организаций, приобретённых в 2012 году и на дату реализации непрерывно принадлежащих налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом для целей применения пункта 17.2 статьи 217 Кодекса основание приобретения доли в уставном капитале значения не имеет.
Абзацем вторым пункта 17.2 статьи 217 Кодекса предусмотрено, что при реализации акций (долей, паёв), полученных налогоплательщиком в результате реорганизации организаций, срок нахождения таких акций в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность акций (долей, паёв) реорганизуемых организаций.
Из вышеизложенного следует, что в случае реорганизации общества в форме присоединения или выделения срок нахождения доли в уставном капитале реорганизованного общества или общества, созданного в результате реорганизации, в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность долей в уставном капитале реорганизуемых организаций.
Заместитель директора Департамента
Р.А. Саакян

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.