Как исправить кадастровую ошибку земельного участка

Исправление кадастровой ошибки

В 2017 году произошло объединение службы кадастра и службы регистрации прав, образовалась новая структура ГКН – единый государственный кадастр недвижимости. Фактически, с 2017 года термин «кадастровая ошибка» заменен на «реестровая ошибка», тем не менее, сегодня все еще используют оба термина, они обозначают одно и тоже.

Что такое кадастровая(реестровая) ошибка?

Несоответствие данных государственного кадастрового реестра фактическим данным является кадастровой ошибкой. Ошибки бывают самые разнообразные, например, информация о земельном участке может содержать некорректные параметры границ, повороты, расположение и прочее.

Причинами возникновения ошибок могут быть как опечатки, так и предоставленные недостоверные данные. Однако основой для внесения данных о земельном участке в реестр является межевой план, если ошибка попала в реестр из межевого плана, то, скорее всего, допустил ее кадастровый инженер.

Наиболее распространенными причинами возникновения кадастровых ошибок являются:

• использование кадастровыми инженерами устаревшего оборудования. Таким образом, процесс межевания становится некорректным из-за осуществления в условной системе координат. Как следствие, формируется участок с границами, которые невозможно привязать к местности;
• низкий уровень квалификации и профессиональных качеств исполнителя, например, некоторые специалисты просто игнорируют выезд на объект и произведение замеров;
• невнимательность геодезиста, человеческий фактор;
• невнимательность специалиста Росреестра, вносившего информацию об объекте.

По способам устранения, все ошибки реестра недвижимости делят на технические и кадастровые.

Техническая ошибка. Методика исправления

Техническая ошибка заключается в противоречиях между электронной базой (Росреестр) и специальной кадастровой документацией. Это могут быть опечатки, неточности в цифрах и названиях.

Это самый простой вариант ошибки, однако для ее устранения, о ней надо информировать.

Как правильно это сделать? Поводом для исправления технических ошибок являются следующие условия:

1. поданное в орган кадастрового учета личное заявление владельца недвижимого объекта. К данному документу прилагаются доказательства совершения ошибки и подробное описание проблемы;
2. самостоятельное решение кадастрового органа;
3. соответствующее решение суда, которое уже вступило в силу.

Чаще всего для исправления технической ошибки собственник пишет заявление в Росреестр, срок рассмотрения поданного заявления — 5 рабочих дней. В это время заявление читают, сверяются с архивными данными кадастрового дела и проверяют информацию на предмет ошибки. По истечении срока, принимают решение об отказе или внесении конкретных изменений. Обычно исправление технических ошибок не встречает сопротивления, отказы очень редки. Однако, если все же в исправлении отказывают, можно обратиться в суд.

Кадастровая ошибка.

С кадастровыми ошибками сложнее — это ошибки в данных и параметрах объекта недвижимости. Определение кадастровой ошибки указано в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», который начал действовать с 2.01.2017 г. — это недостоверность сведений, обозначенных специалистом.
Таким образом, кадастровая ошибка появляется чаще всего по вине кадастрового инженера.

По сути получается, что документация, на основе которой произошла регистрация объекта недвижимости содержит ошибку. Устранение кадастровых ошибок невозможно без участия кадастрового инженера, т.к. необходимо предоставить заверенные и точные данные об объекте недвижимости. Как это сделать?

• Вы можете обратиться в компанию, выполнившую межевание с ошибкой, с просьбой переделать работу. В случае отказа, вы имеете право подать на нее в суд.
• В случае, если это невозможно, по закону (на основе письма Минэкономразвития от 2009 года), любой кадастровый инженер также может вам помочь, подготовить документы для исправления кадастровой ошибки.

Итак, имеется объект недвижимости, границы которого внесены в кадастр недвижимости, и известно, что в этих данных содержится ошибка, кадастровый инженер предоставил вам экспертное заключение об ошибке, как дальше действовать?

1. Как показывает практика, почти бесполезно самостоятельно подавать на исправление координат своего участка. Вроде все просто, и все данные у вас в руках? Однако, при формировании таких кадастровых дел наши специалисты всегда предупреждают об очень вероятном отказе. И дальше вам скорее всего придется действовать через суд.
2. Если ошибки кадастра вскрылись при межевании соседнего участка, можно исправить свои координаты в межевом деле ваших соседей. Это самая удачная ситуация для исправления кадастровой ошибки! Во-первых, есть заинтересованность обеих сторон: чтобы правильно поставить свой участок на учет, ваш сосед инициирует исправление кадастровой ошибки – координат вашего участка, и подает на постановку свой участок. Во-вторых, это дешевле для вас. Например, у нас исправление кадастровой ошибки стоит всего 5 тысяч рублей. Такие кадастровые дела проходят регистрацию быстро.
3. Вопрос увеличения площади тоже часто всплывает при исправлении кадастровой ошибки. Если требуется изменение площади, то готовьтесь сразу подавать дело в суд. Не получится направить дело на исправление кадастровой ошибки в Росреестр и добиться исправления, если при этом происходит уменьшение или увеличение площади зарегистрированного участка. К сожалению, также очень редко можно добиться положительного решения через суд. Пожалуй, единственный способ решить такую задачу — оформить договор купли-продажи или аренды земли с местной администрацией.
4. Пересечение участка с территорией лесов. Очень большое количество земельных участков на кадастровой карте имеют наложение границ с лесом. Раньше такие дела подавали в суд, это были затяжные и бесперспективные дела. Однако, этим летом был принят закон о лесной амнистии (Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров») и теперь у собственников земельных участков имеется приоритет, дело на исправление ошибки направляется в Росреестр. Не нужно обращаться в суд.

В любом случае, собственник объекта недвижимости сообщает об ошибках в кадастре недвижимости через сайт Госуслуг или личным заявлением.

Обращайтесь за помощью в нашу компанию и не беспокойтесь о конечном результате. Мы работаем на принципах надежности и эффективности. Гибкая ценовая политика существенно повышает спрос на наши услуги. Большое количество клиентов сотрудничает с фирмой уже длительное время.

Что может служить основанием для подачи дела в суд?

• отказ госкадастра корректировать данные по заявлению правообладателя недвижимости;
• заключение кадастрового инженера об обнаруженной ошибке во время межевания участка.

Когда необходимо исправлять кадастровые ошибки?

Если указаны неверные данные о вашем участке, это может привести к целому ряду неприятных последствий. В первую очередь, — это ограничения прав собственности, невозможность регистрации строений, неверно начисленные налоги и пошлины, споры с соседями. Иногда собственнику выгодны допущенные ошибки, по этой причине он не предпринимает никаких действий. Тем не менее, рано или поздно наступит момент, когда ошибку необходимо будет исправить и хорошо, если у вас будет на это время. Мы советуем исправлять ошибки сразу при обнаружении.

Сколько стоит исправить реестровую ошибку?

Минимальная стоимость исправления кадастровой ошибки нашими специалистами действительно 5 000 рублей. В каких случаях мы работаем по таким ценам?

• в случае межевания земли общего пользования в вашем поселке, при обнаружении кадастровой ошибки, мы проведем ее исправление за 5 000 рублей;
• если при проведении межевания соседнего с вашим участка, мы обнаружили кадастровую ошибку, мы можем исправить ее, не открывая нового кадастрового дела, в этом случае для вас исправление кадастровой ошибки будет стоить 5 000 рублей.

Отдельно отметим, что Росреестр очень неохотно идет на исправление кадастровой ошибки, инициированной самим собственником. Чаще всего такое дело получает отказ, а изменение границ считается необоснованным. Стоимость исправления ошибки в этом случае равна стоимости межевания — от 10 000 рублей за один участок. При этом наши специалисты будут предупреждать о возможной приостановке дела и рекомендовать провести исправление ошибки при межевании ваших соседей или земли общего пользования, или же обращаться в суд.

Если требуется не только сместить границы, но и изменить площадь участка, не важно в большую или меньшую сторону, приостановка дела практически гарантирована. Такой запрос можно попробовать решить только через суд, и даже там очень редко можно добиться положительного решения.

Бывает, что часть поселка поставлена на кадастр неправильно и требуется исправить большое количество участков. Тогда можно оформить проект межевания. Это довольно дорогое мероприятие, требующее согласия большого количества участников, но иногда это единственный способ правильно исправить на кадастре все границы, не перенося заборы, установленные много лет назад.

Наши специалисты готовы ответить на ваши вопросы, звоните нам: +7 (499) 110-87-55 и +7 (968) 369-13-10

Описание кадастровых ошибок и способы их устранения

При выполнении кадастровых работ и внесении данных об объекте недвижимости в Росреестр, нередко возникают ошибки, которые в будущем могут сыграть злую шутку с владельцами этой недвижимости.

К счастью, большинство из них можно вовремя обнаружить и исправить.

Некоторых случаях, недочет или ошибку можно исправить не доводя дело до суда, в других, нужно будет потратить большое количество времени на судебные тяжбы.

Последствия

В результате наличия кадастровых ошибок (КО), владелец недвижимости может столкнуться со следующими неприятностями:

• Не сможет продать свою недвижимость;
• Не сможет сдать её в аренду;
• Не сможет оформить наследство;
• Будет неправильно рассчитан налог на недвижимость, либо земельный налог.

Любые юридические действия, связанные с этим участком или объектом недвижимости, произвести будет невозможно, до тех пор, пока ошибка не будет исправлена.

Классификация

По своей основной классификации кадастровые ошибки делятся на два вида:

Более подробно о них ниже.

Технические

Под такой ошибкой подразумевается несоответствие данных, внесённых в электронную базу реестра, и информации, находящейся в бумажных кадастровых документах. Как правило, это результат оплошности и недочёт сотрудников кадастрового органа.

К таковым относятся:

• Опечатки;
• Не верно указанные цифры, арифметические ошибки при расчётах;
• Не полностью указанная информация;
• Не верно указан адрес объекта;
• Недостоверная информация, внесённая в реестр, на основе уже имеющихся документальных ошибок в предшествующих документах.

Процедура исправления таких погрешностей, как правило, не вызывает проблем. Исправить её можно довольно просто, причём в сравнительно короткие сроки, чего не скажешь о реестровых ошибках.

Реестровые

Здесь ошибка кроется непосредственно в бумажной документации.

Характерны такие погрешности для кадастровых инженеров, сотрудников муниципальных органов, межевальщиков.

Выражаются они в следующем:

• Неверно установленные границы наделов;
• Неверно указанная площадь недвижимости;
• Некорректное межевание;
• Ошибочные данные в межевом плане.

Эта разновидность кадастровых ошибок (часто реестровую ошибку как раз и называют кадастровой, не обобщая этот термин с технической ошибкой) является более серьёзной, чем техническая, и исправить её куда сложнее. Однако, они тоже исправимы.

Как обнаруживается недочет

Выявить недостоверность кадастровых данных могут:

• Сами владельцы объекта недвижимости;
• Заинтересованные соседи;
• Административные органы.

Наиболее часто такие погрешности выявляются при следующих обстоятельствах:

• При внесении каких-либо кадастровых изменений;
• Получении кадастрового паспорта;
• Получение выписки из ЕГРН;
• Постановки участка (объекта недвижимости) на учёт в Росреестре;
• Снятие объекта недвижимости с кадастрового учёта;
• При получении налоговых уведомлений, где налог рассчитан из неверной стоимости объекта;
• В спорных ситуациях с соседями, либо иными заинтересованными особами;
• Сотрудники государственных кадастровых органов сами обнаружили ошибку и прислали уведомление об этом.

Что делать для исправления

Что же делать, если кадастровая ошибка всё же имела место быть в вашем случае? Рассмотрим подробно несколько самых распространённых несоответствий и порядок действий для их исправления.

Наложение границ

Довольно распространённой кадастровой ошибкой является наложение двух, или более, соседних земельных участков друг на друга.

Причиной этого может являться несоответствие законодательства.

До введения закона № 1453, в котором прописана процедура межевания по единой системе государственных координат, использовалась угловая система.

Из-за этого возникают наложения границ земельных участков.

Также, причиной этому может послужить профессиональная некомпетентность инженеров, выполнявших межевание и составлявших кадастровый план.

При выявлении наложения сотрудниками реестровой службы, все работы на этом участке необходимо прекратить до полного исправления всех несоответствий. При обнаружении кадастровой ошибки непосредственно владельцем земельного участка, следует уведомить о ней кадастровый орган и сделать запрос на исправление.

Процедура исправления, в зависимости от сложившейся ситуации, может быть решена полюбовно, с согласием всех заинтересованных сторон, а может и надолго затянуться.

В любом случае, вам придётся проделать следующие шаги:

• Напишите заявление в местное кадастровое отделение с запросом на исправление кадастровой ошибки.
• Уведомите соседей и согласуйте с ними все нюансы, связанные с пограничными вопросами.

В случае, если и соседи, и сотрудники кадастровой службы согласны с вашими претензиями, то велик шанс, что вопрос будет улажен быстро и без лишнего шума. Но так бывает довольно редко, поэтому в таких ситуациях зачастую дело доходит до судебных разбирательств. Как быть в подобных случаях, будет описано чуть ниже.

Если при наложении участков будет выявлена техническая ошибка, а не реестровая, то её исправление не займёт много времени.

Некорректное местоположение границ

В целом, ошибка местоположения границ схожа с предыдущей, только здесь границы участка не накладываются друг на друга, а отображаются искажённо и имеют некорректные очертания и координаты.

Подобные погрешности тоже могут повлечь за собой нарушение интересов владельца участка или его соседей. Подать запрос на её исправление могут любые заинтересованные лица.

После подачи заявления в кадастровый орган, его сотрудники обязаны:

• Принять решение о необходимости исправления;
• Уведомить об этом решении владельцев и всех заинтересованных лиц;
• Назначить инженера для повторного межевания;
• После проведения межевания и всех кадастровых работ, внести обновлённые данные в ЕГРН и уведомить об этом заявителя.

Ошибки по ранее учтённым земельным участкам

Ранее учтёнными земельными участками называются те из них, сведения о которых были внесены до 1 марта 2008 года, когда было применено изменение в земельном законодательстве.

Все кадастровые ошибки на ранее учтённых участках исправляются по такому алгоритму:

• Предварительно согласовать все действия с соседями. Он должны дать согласие на изменение границ;
• В случае согласования всех действий с соседями, пишется заявление на исправление ошибки. Обязательно указать, в чём именно заключатся неточность и внести все данные об участке и его владельце;
• От кадастрового органа должны быть направлены инженеры для проведения повторного межевания, либо землеустроительной экспертизы, и уточнения границ;
• В случае несогласования с соседями или кадастровыми органами – обращаться в суд.

Как исправить без суда

Итак, выделим главные аспекты в решении проблем, связанных с кадастровыми ошибками, для которых не требуется обращение в суд. Как уже писалось выше, главным условием для исправления кадастровых ошибок во внесудебном порядке – это полное согласие с соседями и кадастровыми службами.

1. Следует пригласить инженера для проведения кадастровых работ и составления нового межевого плана.
2. Сообщить в местные муниципальные органы об установлении новых границ ЗУ.
3. Составить акт о согласовании новых границ с соседями. Составляется он при участии кадастрового инженера и всех заинтересованных лиц.

В акте указать:

• Адрес земельного участка;
• Данные о владельце надела и его соседях;
• Данные о ЗУ соседей;
• Подтверждение согласия соседей с новыми границами земельных участков;
• Дата и подписи всех участников соглашения.

Судебная практика

Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.

Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.

В исковом заявлении нужно указать:

• Сведения об истце;
• Сведения об ответчиках;
• Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
• Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
• Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
• Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
• Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.

Список необходимых документов:

• Все имеющиеся первоначальные документы, связанные с кадастровыми работами и регистрацией в ЕГРН;
• Выписка из Росреестра, в которой содержится предполагаемая ошибка;
• Если в ЕГРН согласны с вашими претензиями, то должно быть специальное уведомление от них, где описывается несоответствие;
• Письменные возражения соседей при попытке урегулировать спор во внесудебном порядке.

Если суд вынес вердикт в вашу пользу и обязал соответствующие службы исправить все неточности, то далее должны последовать следующие события:

• Заявитель, либо судебные исполнители, предъявляют судебный акт ответчику по иску и сотрудникам Росреестра;
• Кадастровыми органами направляется инженер для проведения межевальных работ и устранения ошибок;
• Уточнённые данные в течение 5 дней вносятся в электронную базу ЕГРН;
• Все участники судебного спора должны быть уведомлены о внесённых изменениях;
• Сотрудники Росреестра уведомляют суд о выполнении судебного предписания и устранении всех неточностей.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает как происходит исправление кадастровых ошибок.

Заключение

Несмотря на подробное описание кадастровых ошибок и методов их устранения, у каждого человека может возникнуть своя частная ситуация, с индивидуальными особенностями.

У каждого свой случай, поэтому и методы устранения проблемы могут отличаться от описанного здесь. Изучайте законодательство и консультируйтесь с юристами.

Кадастровая ошибка: как её доказать и исправить

Неточностями в кадастре называют погрешности, появившиеся во время оформления гос. регистрации, документации для объектов недвижимости, в частности для земли. Исправление кадастровых ошибок требуется, если в документах, предоставленных в организацию учета кадастра, содержатся неправильные данные. К примеру, неточности могут быть допущены при определении точек координат, обозначающих границы участка земли.

Виды кадастровых ошибок

Кадастровая ошибка — что это? — интересуются некоторые люди, которые столкнулись с подобной проблемой.

Кадастровая ошибка (КО) — это неточность или просчет, который внесен в ЕГРН и по факту не соответствует реальной ситуации.

Погрешности такого рода могут совершаться представителями органов местного самоуправления или государственной власти, которые неправильно составили схему размещения земельного надела.

С учетом сведений проекта границ выполняются работы и делаются другие акты, которые устанавливают/меняют отдельные параметры земельных наделов:

• допустимое целевое применение;
• категорию земель;
• размещение, адрес.

Также возможна ошибка кадастрового инженера — это некорректное отображение сведений относительно координат (границ) земельного надела в межевом плане. Кадастровый просчет иногда допускается сотрудниками местного самоуправления при подготовке проекта, в котором указываются границы участка, при выполнении инвентаризации и составлении различных актов, меняющих его характеристики.

Если вам необходимо исправить кадастровую погрешность, можно обратиться на сайте к нотариусу или юристу. Квалифицированные специалисты внимательно рассмотрят ваше обращение и посоветуют, как решить проблему. Также они могут оказать помощь в случае кадастровых просчетов земельных участков независимо от их сложности.

Примеры ошибок в кадастре

Исправить кадастровую ошибку любого земельного участка легко, если знать, в чем она заключается. Можно привести такие примеры распространенных ошибок:

• в решении относительно предоставления земельного надела нет его адреса, при этом другие данные не соответствуют тем, что заявлены ГКН;
• сведения относительно целевого назначения земли не совпадают в кадастровом паспорте и Свидетельстве о праве собственности;
• исправление площади надела на основании справки, выданной органом местного самоуправления.

КО считаются неправильные координаты границ земельных участков. Если вы не в состоянии самостоятельно исправить ошибку в кадастровом паспорте или в ЕГРН, без помощи профессионалов вам не обойтись. В противном случае без наличия соответствующих знаний и опыта избавление от проблемы затянется для вас на многие годы.

Почему возникают просчеты

Практика показывает, что наиболее часто технические ошибки возникают по вине работников, искажающих данные на граничном плане участков земли.

Такие проблемы появляются по следующим причинам:

• некоторые инженеры по причине большой загруженности или обычной халатности на месте определяют координаты «на глаз»;
• специалисты организаций при технических измерениях пользуются устаревшими устройствами или привязывают новый участок к местной системе координат, а координатную сетку государственного значения не берут во внимание;
• виной становится человеческий фактор — специалисты могут проводить измерения невнимательно, из-за чего потом можно найти кадастровую ошибку или технический просчет координат земельного участка;
• некоторые сотрудники по причине низкого профессионализма не в состоянии корректно настроить измерительные устройства, поэтому расчеты после получения информации производятся неточно.

Куда обращаться?

Исправлением таких неточностей занимаются только сотрудники Росреестра, в том числе и по решению суда. Граждане РФ могут обратиться и получить подробную информацию о порядке проведения процедуры устранения ошибок в несколько мест:

1. Территориальное подразделение Росреестра.
2. Федеральная кадастровая палата (ФКП).

Приходить в эти Госорганы лучше сразу с заявлениями (2 экземпляра) и всеми документами. Если не знаете, как составить заявление и какие документы нужны, то обратитесь к нашим специалистам на сайте — тут.

Процесс устранения ошибки

Исправить кадастровую ошибку без решения суда можно несколькими способами:

• рекомендуется обратиться ко всем владельцам смежных участков с просьбой подать письменное заявление относительно ошибки в существующих линиях разграничений. Далее, идем в представительство Росреестра или ФКП. Делается заказ на граничный план. Составляется заявление о кадастровой ошибке в линиях разграничений в письменном виде, которое передается в Кадастровую палату. В нем имеется просьба об исправлении всех погрешностей;
• можно обратиться к соседу по участку и попросить потребовать от технических сотрудников службы исправить данные документов. После того, как наличие ошибок признано ответственным лицом, следует срочно зафиксировать исправления. Стоит сказать, что устранение кадастровой ошибки таким способом будет весьма проблематично, поскольку в случае неправильного разграничения участка отношения между соседями носят скандальный характер. Доказать что-либо в таком случае будет проблематично.

Кадастровыми просчетами удивить кого-то сложно — это ошибочные данные, связанные с участками земли. При этом ошибки в сведениях может содержать единый государственный кадастр недвижимости, поэтому самостоятельное устранение таких погрешностей может вызвать сложности у людей без подготовки.

Устранение ошибки в судебной практике

Исправление кадастровой ошибки, найденной в документах, по решению суда возможно только после подачи заявления в судовую инстанцию. Предварительно следует определиться с основанием данного действия.

В противном случае истцу откажут в разрешении вопроса, а кадастровый просчет правильных границ земельного участка будет выполнен только в том случае, если решение суда вынесено в пользу истца.

В настоящее время кадастровую ошибку можно исправить в межевом плане, обратившись в судовую инстанцию. Такое право граждан прописано в Федеральном законе №221.

После вынесения решения суда Росреестр обязан отправить всем особам, заинтересованным в устранении ошибки, письменное уведомление. Только так можно исправить эти ошибки, задействовав судовую инстанцию.

Заявление истца о признании ошибки в Кадастре

Когда возникли проблемы с участком земли или его координатной сеткой, при составлении искового заявления в судовую инстанцию следует опираться на такие обоснования:

• сотрудники кадастровой организации обнаружили накладку при работе над разграничивающим планом, оформленным в виде заключения;
• присутствует факт отказа кадастрового органа устранить просчет в определении границ земельного надела в случае предъявления истцом документальной доказательной базы;
• кадастровый орган отказывается исполнять собственные прямые обязанности по учету участка земли, что регистрируется, если обнаружена накладка в сведениях.

Исковое заявление о признании кадастровой ошибки в таких случаях — это единственно правильное решение. Для получения актуального образца заявления советуем вам воспользоваться помощью специалиста по земельным вопросам — обратиться.

Если вы заинтересованы в исправлении кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН, не стоит пытаться заниматься решением проблемы самостоятельно, поскольку в таком случае дело может затянуться на многие годы.

Лучше всего обратиться к профессионалам, которые знакомы со всеми нюансами законодательства и обладают большим опытом работы в данной сфере. Только они смогут реально помочь решить дело максимально качественно.

Признание кадастровой ошибки, выполнение исправлений в документации — все эти проблемы помогают решить квалифицированные юристы. Также они посоветуют, как правильно составить исковое заявление в суд и какое обоснование выбрать для доказательства в судах конкретно вашего случая.

Профессионалы точно знают, как быстро и с минимальными затратами исправить просчеты. Они приложат все усилия, чтобы спор в суде решился в вашу пользу в кратчайшие сроки с соблюдением всех положений современного законодательства. Вы будете довольны результатами совместной работы.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.

Как возникают ошибки

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.

Если ошибся инженер:

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Если ошиблись в Росреестре:

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка 2. Искажение границ двух и более участков

Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.

После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг спутниковых фотоснимков

Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные границы

Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.

Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные границы нужно исправлять

Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.

egrp365.ru не является уполномоченным органом регистрации прав
либо его структурным подразделением